一人住まいの親が亡くなって
空き家になった実家を譲り受ける
というケースも多いと思います。
この家を空き家のままにしていても
防犯上、防火上も良くないし、
かといって解体するにも費用がかかる
解体すると固定資産税も上がるという
事でお悩みの方もおられると思います。
自分が住んでいなかったから売っても
譲渡所得税が高いんだろうし。
と終われる方に『空き家特例』という
制度をご紹介します。
1.空き家特例を利用して3,000万円控除を受けよう
![](https://myhome-note.com/wp-content/uploads/2021/07/4107682_s.jpg)
この制度は周辺の生活環境に悪影響を
及ぼし得るその他の住宅である空き家
の約75%が旧耐震基準の中で建築された
建物である事。
また、耐震性の弱い空き家を減らす事
を目的に「相続等により取得した空き家
を譲渡した場合の3,000万円特別控除」
が創設されました。
売っても税金がかかるという事が
原因で、実家を空き家のままにしておく
という事を防ぐ為の制度となります。
この制度を利用すると、譲渡所得税が
3,000万円も控除される為、大都会で
無ければほとんど税金がかからずに
売却が出来るという画期的な制度です。
2.空き家特例の具体的な適用要件等
![](https://myhome-note.com/wp-content/uploads/2021/06/477529-1024x845.jpg)
それでは主な適用要件を書いていきます。
①一人暮らしである事
この特例は空き家をなくすこと
を目的にしていますので、
被相続人が亡くなられた時点で
一人暮らしの場合に限られます。
被相続人に同居者がいなかった際、
亡くなられた方が住んでいた家
とその敷地を相続された方が
売却して利益を得た場合に、
その利益から3,000万円の特別控除
が認められます。
②1981年5月31日以前に建築された建物である事
被相続人の居住の用に供していた
(区分所有建物を除く)
「1981年5月31日以前に建築された
建物とその敷地」に限られます。
建物を壊して敷地のみを譲渡するか
(2号譲渡)、建物について耐震基準を
満たすように耐震リフォームをしてから
譲渡(1号譲渡)しなければなりません。
もっとも、耐震基準を満たしている
建物の場合にはそのまま譲渡しても
特例が適用できます。
③相続から譲渡まで空き家である事
相続した後のその家や家を
取り壊した後の土地で事業したり、
貸付け又は居住した場合には、
この特例は適用できません。
あくまでも相続から譲渡まで
空き家である場合にのみ適用出来ます。
「相続開始から譲渡まで空き家
であったこと等」については、
所在市区町村に状況に応じて
・売買契約書の写し
・電気若しくはガスの閉栓証明書
・水道の使用廃止届出書
・使用状況が分かる写真
・固定資産税の課税明細書の写し
などを添付して、
「被相続人居住用家屋等確認書」
の交付を受けて、確定申告書に
添付しなければなりません。
④相続してからの譲渡期間の条件をクリアする事
相続が発生した日から3年が経過する日
の属する年の年末までに譲渡する事
という条件をクリアする必要があります
ので、この制度をしっかり理解して、
相続が発生したら速やかに売却が出来る
体制を作って行く必要があります。
なかなか売れなくて3年経ったは
仕方ありませんが、ずるずると
2年過ぎてたみたいな事には
ならないようにだけはしたいです。
⑤譲渡対価が1億円以下である事
建物及び土地の合計譲渡価額が
1億円を超えるものについては、
特例が適用されない事になっています。
2回以上に分けて売却した場合にも
通算して1億円超かで判定されます。
また、共有者がいる場合には、
その合計金額で判定されます。
譲渡対価の額が1億円を超えるかは、
相続人が共同で被相続人居住用家屋
とその敷地を相続し、その後、
時期を前後して各相続人が
これらの資産を譲渡した場合などには、
相続開始の日から最初に譲渡をした日
以後3年を経過する日の属する年の
12月31日までの譲渡を合計して
1億円以下かどうかを判定します。
3.空き家特例の2019年度の改正
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2019年度税制改正により、
次に掲げる要件その他一定の要件を
満たす場合に限り、相続の開始の
直前においてその被相続人の居住の用
に供されていたものとして本特例を適用
できることとなりました。
この改正は、2019年4月1日以後
に行う被相続人居住用家屋又は
被相続人居住用家屋の敷地等の譲渡
から適用されています。
被相続人保有の住宅から離れて生活
していた場合でもこの特例が認められる
のは次のケースです。
①被相続人が介護保険法に規定する
要介護認定、要支援認定を受け、
またはこれに類する厚生労働大臣が
定める基準に該当する場合で
次の施設に入っている場合。
【施設】
・特別養護老人ホーム
・経費老人ホーム
・有料老人ホーム
・介護老人保健施設
・サービス付高齢者向け住宅
等です。
②障害者の日常生活及び社会生活を
総合的に支援するための法律に
規定する障害支援区分の認定を受け、
障害者支援施設や、共同生活援助を
行う住居に入居をしていた場合。
4.ご実家のその他の活用法
![](https://myhome-note.com/wp-content/uploads/2021/06/4878508_s.jpg)
①リフォームして賃貸で貸す
②リフォームして民泊で貸す
③レンタルスペースを運営する
④解体して駐車場活用
⑤解体してアパート運営
⑥解体して借地で貸す
最近は田舎の方でも、民泊や賃貸も
流行っていましたので、
近所の不動産会社さんに
相談してみるのも方法だと思います。
![不動産売却一括査定「イエイ不動産売却査定」](http://image-rentracks.com/yeay/127_101.jpg)
リフォーム代や維持管理費もかかります
ので、面倒な方は空き家特例を活用して
売却する方が良いかもしれませんね!
5.まとめ
![](https://myhome-note.com/wp-content/uploads/2021/05/087486.jpg)
親からご実家を相続した場合には
このような特例を上手に利用して
税金を控除し、空き家を減らす
ようにして下さいね!!
ちなみに適用期間は
『平成28年4月1日から
令和5年12月31日までの譲渡』
となります。
税金の事ですので、誤った解釈があっても
責任がとれません。
下記に国税庁のホームページをリンクします
ので、是非ご覧くださいね!
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3306.htm
No.3306 被相続人の居住用財産(空き家)を売ったときの特例
引用元:国税庁ホームページより