不動産投資について

不動産投資 中古戸建て投資メリット・デメリット

不動産投資家さんで中古戸建投資を

おススメしているYouTube動画も多いです。

土地付きのかなり古い中古住宅を

リノベーションして、貸し出すという方法

です。私がYouTubeで見た投資家さんは

200万円で買った物件に100万円分修繕して

月5万円とかで貸されてました。

上記の利回りは

年間収入60万円÷投資額約300万円=20%

粗利回り20%となります。諸費用とかを

抜きで考えますと、5年で元を取る計算に

なります。5年後以降は収入だけとなり、

こういう物件を数件持ってると、最近

流行りの(セミ)FIREが出来ますね!

(リノベーションとは既存の建物に

大規模な改修工事を行い、用途や機能を

変更して性能を向上させたり

付加価値を与えること。)

今日は中古戸建投資について

メリット・デメリットを踏まえて

ご説明させて頂きます!

(初心者向きですよ。プロの方は

恥ずかしいので読まないで下さい!)

1.中古戸建て投資とは

中古戸建て投資とは中古住宅を購入して

リフォームしたり、リノベーションしたり

して貸し出す事です。中古住宅を民泊使用

にしたりして賃貸運営する方もいますし、

人気があるエリアや、観光地の近くだったり

すると、一部を店舗に改修して利用したり

する事も出来ます。

2021年現在、地価も物価も上昇中、

条件の良い中古戸建てがあまり見つかり

難い状況ではありますが、購入するコツも

下に書いておきますので、参考にして

下さいね!

ふくちゃんファミリーも中古戸建ては2戸

あり、どちらも立派に金のなる木に成長

してくれています。

2.中古戸建て投資のメリット

中古戸建のメリットは

①比較的安く購入する事が出来る

土地込みで300万円とか400万円とか、

そういう安い物件もあります。

低リスクで始められますので、

初心者向きといえます。

また、

②土地の価値が残る

地価の上下はありますが、家の価値が

下がっても土地の価値は残ります。

長く貸せば貸すほど、家賃が入り、

売りたくなっても土地代として売却が

出来る為、リスクを抑える事が出来ます。

③リフォーム、リノベが楽しめる

DIYがお好きな方だったら自分で修繕や

リフォーム工事を行う事も出来ます。

最近、テレビでもヒロミさんや森泉さんが

DIYで格好良く仕上げてる番組が

ありますが、あのレベルまで出来ると、

かなり高いお家賃で貸す事も出来ます。

安く買って、高く貸す。

利回り30%、40%も夢じゃないのが

中古戸建投資です!!

④戸建て賃貸は需要がある

マンションやアパートと違って、

戸建て賃貸は借りたいという方が

とても多いです。

その割に物件が少ない為、

入居率も利回りも高くなります。

需要と供給のバランスというやつですね!

家庭菜園したい!大型犬買いたい!

アパート・マンション嫌い!

子育ての(音の)心配!楽器をしたい!

という方は意外と多いです。

⑤管理コストを抑える事が出来る

中古区分マンション投資と比較すると

管理組合に支払う管理費や修繕積立金

駐車場代等の管理コストが不要です。

修繕積立金が無い分、メンテ費用は

考えておかないといけませんが、

手残りが多いです。

また、共用部もありませんので、

お庭の草取りとか、家の掃除とかも

借主さんが行いますので、貸主さんは

それほど手がかからない投資となります。

3.中古戸建て投資のデメリット

逆に中古戸建て投資のデメリットとしては、

①致命的なレベルの(隠れた)瑕疵があった

(隠れた瑕疵=売主も知らない重大な欠点)

例えば、シロアリ被害、家の傾き、雨漏り、

木材の腐り等です。購入後にこういう事が

発覚したら修繕工事が莫大な費用となります。

思わぬ修繕費用がかかって、想定利回りを

大きく下回るという事も考えられます。

②家賃収入のアップが見込めない

アパートやマンションと違って

戸建て投資は1戸だけですので、

毎月5万円で貸したら5万円だけ。

複数世帯のアパートと

比較したら利回りは高くても、

収入額自体は少なくなります。

③物件が見つからない(あまり無い)

自分が住む為にお探しの方もおられますし、

中古戸建て投資は流行していますので、

物件が出てもすぐに売れてしまいます。

また、入居年数も長い為、貸主さんも

売ろうって思うタイミングもあまりなく

物件自体が少なくなります。

④ローンが組めない

自分が住むための住宅ローンでは

借りれますが、投資用となると、

古い戸建てにお金を貸して

くれる銀行さんはかなり少ないです。

また、貸してくれる銀行さんがあっても

金利がそこそこ高くなりますので、

自己資金を貯めて投資しないと

いけない可能性が高いです。

かといって、自分が住むと嘘ついて

住宅ローンを組むと、不正となり、

バレたら大変な事になりますので、

おススメできません。

⑤空室リスク

中古区分マンション投資の時にも

書きましたが、1戸だけですので、

空室になった瞬間収入がゼロとなります。

半年空けば半年ゼロになりますので、

購入前に入居者がいるかの調査は大事です。

重視すべきなのは土地の広さとかより、

駅までの距離や生活環境等、借り手の事を

しっかり考えて購入する必要があります。

4.中古戸建て投資 物件の探し方

中古住宅で探すのが一般的だと思いますが、

今はなかなか見つからないと思います。

自分で住む人用の価格となっていますので、

投資用で探しても見つけるのは難しいです。

不動産業界では、家がとても古かったり

不動産会社さんが価値が無いと判断した

物件は家が建っていても『中古住宅』として

ではなく、『売り土地』で出される事が

あります。その古家付『売り土地』

チェックして回ると、リフォームしたら

貸せる!という物件が見つかるかも

しれません。探し方の一つとして参考に

して下さればと思います。

もう一つは、買いたいエリアを散歩する。

意外と空き家は多いです。

相続してそのままになっている空き家の

所有者を不動産会社さんに調べてもらって

アプローチしてもらう。

本当に良い物件を探そうと思ったら、

そのくらい責めてもいいかもしれません。

5.まとめ

中古戸建て投資は、不動産投資の中でも

かなりリスクが低く、将来的な出口戦略も

取りやすい投資といえます。

不動産投資初心者の方には本当にお勧め

ですし、DIYがお好きな方も楽しみながら

投資が出来る素敵な投資といえます。

ただ、それはみんな同じ。

ですので、見つけるのが至難の業です。

仲良しの不動産会社さんを作っておくとか

上に書いた裏技的な探し方をするとか、

見つける為の努力は必要だと思います。

特に今は不動産投資YouTubeで、

ユーチューバーさんがたくさん出されて

いますので、流行ってしまって

需要が増えたっていう感じです!

良い物件があったら、しっかり検討して

すぐに買える様にお金を貯めておく事を

おススメします!!

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