不動産投資家さんで中古戸建投資を
おススメしているYouTube動画も多いです。
土地付きのかなり古い中古住宅を
リノベーションして、貸し出すという方法
です。私がYouTubeで見た投資家さんは
200万円で買った物件に100万円分修繕して
月5万円とかで貸されてました。
上記の利回りは
年間収入60万円÷投資額約300万円=20%
粗利回り20%となります。諸費用とかを
抜きで考えますと、5年で元を取る計算に
なります。5年後以降は収入だけとなり、
こういう物件を数件持ってると、最近
流行りの(セミ)FIREが出来ますね!
(リノベーションとは既存の建物に
大規模な改修工事を行い、用途や機能を
変更して性能を向上させたり
付加価値を与えること。)
今日は中古戸建投資について
メリット・デメリットを踏まえて
ご説明させて頂きます!
(初心者向きですよ。プロの方は
恥ずかしいので読まないで下さい!)
1.中古戸建て投資とは
![](https://myhome-note.com/wp-content/uploads/2021/06/1503306-1024x772.jpg)
中古戸建て投資とは中古住宅を購入して
リフォームしたり、リノベーションしたり
して貸し出す事です。中古住宅を民泊使用
にしたりして賃貸運営する方もいますし、
人気があるエリアや、観光地の近くだったり
すると、一部を店舗に改修して利用したり
する事も出来ます。
2021年現在、地価も物価も上昇中、
条件の良い中古戸建てがあまり見つかり
難い状況ではありますが、購入するコツも
下に書いておきますので、参考にして
下さいね!
ふくちゃんファミリーも中古戸建ては2戸
あり、どちらも立派に金のなる木に成長
してくれています。
2.中古戸建て投資のメリット
![](https://myhome-note.com/wp-content/uploads/2021/06/5016533_s.jpg)
中古戸建のメリットは
①比較的安く購入する事が出来る
土地込みで300万円とか400万円とか、
そういう安い物件もあります。
低リスクで始められますので、
初心者向きといえます。
また、
②土地の価値が残る
地価の上下はありますが、家の価値が
下がっても土地の価値は残ります。
長く貸せば貸すほど、家賃が入り、
売りたくなっても土地代として売却が
出来る為、リスクを抑える事が出来ます。
③リフォーム、リノベが楽しめる
DIYがお好きな方だったら自分で修繕や
リフォーム工事を行う事も出来ます。
最近、テレビでもヒロミさんや森泉さんが
DIYで格好良く仕上げてる番組が
ありますが、あのレベルまで出来ると、
かなり高いお家賃で貸す事も出来ます。
安く買って、高く貸す。
利回り30%、40%も夢じゃないのが
中古戸建投資です!!
④戸建て賃貸は需要がある
マンションやアパートと違って、
戸建て賃貸は借りたいという方が
とても多いです。
その割に物件が少ない為、
入居率も利回りも高くなります。
需要と供給のバランスというやつですね!
家庭菜園したい!大型犬買いたい!
アパート・マンション嫌い!
子育ての(音の)心配!楽器をしたい!
という方は意外と多いです。
⑤管理コストを抑える事が出来る
中古区分マンション投資と比較すると
管理組合に支払う管理費や修繕積立金
駐車場代等の管理コストが不要です。
修繕積立金が無い分、メンテ費用は
考えておかないといけませんが、
手残りが多いです。
また、共用部もありませんので、
お庭の草取りとか、家の掃除とかも
借主さんが行いますので、貸主さんは
それほど手がかからない投資となります。
3.中古戸建て投資のデメリット
![](https://myhome-note.com/wp-content/uploads/2021/06/5091235_s.jpg)
逆に中古戸建て投資のデメリットとしては、
①致命的なレベルの(隠れた)瑕疵があった
(隠れた瑕疵=売主も知らない重大な欠点)
例えば、シロアリ被害、家の傾き、雨漏り、
木材の腐り等です。購入後にこういう事が
発覚したら修繕工事が莫大な費用となります。
思わぬ修繕費用がかかって、想定利回りを
大きく下回るという事も考えられます。
②家賃収入のアップが見込めない
アパートやマンションと違って
戸建て投資は1戸だけですので、
毎月5万円で貸したら5万円だけ。
複数世帯のアパートと
比較したら利回りは高くても、
収入額自体は少なくなります。
③物件が見つからない(あまり無い)
自分が住む為にお探しの方もおられますし、
中古戸建て投資は流行していますので、
物件が出てもすぐに売れてしまいます。
また、入居年数も長い為、貸主さんも
売ろうって思うタイミングもあまりなく
物件自体が少なくなります。
④ローンが組めない
自分が住むための住宅ローンでは
借りれますが、投資用となると、
古い戸建てにお金を貸して
くれる銀行さんはかなり少ないです。
また、貸してくれる銀行さんがあっても
金利がそこそこ高くなりますので、
自己資金を貯めて投資しないと
いけない可能性が高いです。
かといって、自分が住むと嘘ついて
住宅ローンを組むと、不正となり、
バレたら大変な事になりますので、
おススメできません。
⑤空室リスク
中古区分マンション投資の時にも
書きましたが、1戸だけですので、
空室になった瞬間収入がゼロとなります。
半年空けば半年ゼロになりますので、
購入前に入居者がいるかの調査は大事です。
重視すべきなのは土地の広さとかより、
駅までの距離や生活環境等、借り手の事を
しっかり考えて購入する必要があります。
4.中古戸建て投資 物件の探し方
![](https://myhome-note.com/wp-content/uploads/2021/06/4878508_s.jpg)
中古住宅で探すのが一般的だと思いますが、
今はなかなか見つからないと思います。
自分で住む人用の価格となっていますので、
投資用で探しても見つけるのは難しいです。
不動産業界では、家がとても古かったり
不動産会社さんが価値が無いと判断した
物件は家が建っていても『中古住宅』として
ではなく、『売り土地』で出される事が
あります。その古家付『売り土地』を
チェックして回ると、リフォームしたら
貸せる!という物件が見つかるかも
しれません。探し方の一つとして参考に
して下さればと思います。
もう一つは、買いたいエリアを散歩する。
意外と空き家は多いです。
相続してそのままになっている空き家の
所有者を不動産会社さんに調べてもらって
アプローチしてもらう。
本当に良い物件を探そうと思ったら、
そのくらい責めてもいいかもしれません。
5.まとめ
![](https://myhome-note.com/wp-content/uploads/2021/06/4708092_s.jpg)
中古戸建て投資は、不動産投資の中でも
かなりリスクが低く、将来的な出口戦略も
取りやすい投資といえます。
不動産投資初心者の方には本当にお勧め
ですし、DIYがお好きな方も楽しみながら
投資が出来る素敵な投資といえます。
ただ、それはみんな同じ。
ですので、見つけるのが至難の業です。
仲良しの不動産会社さんを作っておくとか
上に書いた裏技的な探し方をするとか、
見つける為の努力は必要だと思います。
特に今は不動産投資YouTubeで、
ユーチューバーさんがたくさん出されて
いますので、流行ってしまって
需要が増えたっていう感じです!
良い物件があったら、しっかり検討して
すぐに買える様にお金を貯めておく事を
おススメします!!
[…] 不動産投資 中古戸建て投資メリット・デメリット 不動産投資家さんで中… […]