一人住まいの親が亡くなって
空き家になった実家を譲り受ける
というケースも多いと思います。
この家を空き家のままにしていても
防犯上、防火上も良くないし、
かといって解体するにも費用がかかる
解体すると固定資産税も上がるという
事でお悩みの方もおられると思います。
自分が住んでいなかったから売っても
譲渡所得税が高いんだろうし。
と終われる方に『空き家特例』という
制度をご紹介します。
１．空き家特例を利用して3,000万円控除を受けよう
この制度は周辺の生活環境に悪影響を
及ぼし得るその他の住宅である空き家
の約75％が旧耐震基準の中で建築された
建物である事。
また、耐震性の弱い空き家を減らす事
を目的に「相続等により取得した空き家
を譲渡した場合の3,000万円特別控除」
が創設されました。
売っても税金がかかるという事が
原因で、実家を空き家のままにしておく
という事を防ぐ為の制度となります。
この制度を利用すると、譲渡所得税が
3,000万円も控除される為、大都会で
無ければほとんど税金がかからずに
売却が出来るという画期的な制度です。
２．空き家特例の具体的な適用要件等
それでは主な適用要件を書いていきます。
①一人暮らしである事
この特例は空き家をなくすこと
を目的にしていますので、
被相続人が亡くなられた時点で
一人暮らしの場合に限られます。
被相続人に同居者がいなかった際、
亡くなられた方が住んでいた家
とその敷地を相続された方が
売却して利益を得た場合に、
その利益から3,000万円の特別控除
が認められます。
②1981年5月31日以前に建築された建物である事
被相続人の居住の用に供していた
（区分所有建物を除く）
「1981年5月31日以前に建築された
建物とその敷地」に限られます。
建物を壊して敷地のみを譲渡するか
（2号譲渡）、建物について耐震基準を
満たすように耐震リフォームをしてから
譲渡（1号譲渡）しなければなりません。
もっとも、耐震基準を満たしている
建物の場合にはそのまま譲渡しても
特例が適用できます。
③相続から譲渡まで空き家である事
相続した後のその家や家を
取り壊した後の土地で事業したり、
貸付け又は居住した場合には、
この特例は適用できません。
あくまでも相続から譲渡まで
空き家である場合にのみ適用出来ます。
「相続開始から譲渡まで空き家
であったこと等」については、
所在市区町村に状況に応じて
・売買契約書の写し
・電気若しくはガスの閉栓証明書
・水道の使用廃止届出書
・使用状況が分かる写真
・固定資産税の課税明細書の写し
などを添付して、
「被相続人居住用家屋等確認書」
の交付を受けて、確定申告書に
添付しなければなりません。
④相続してからの譲渡期間の条件をクリアする事
相続が発生した日から3年が経過する日
の属する年の年末までに譲渡する事
という条件をクリアする必要があります
ので、この制度をしっかり理解して、
相続が発生したら速やかに売却が出来る
体制を作って行く必要があります。
なかなか売れなくて3年経ったは
仕方ありませんが、ずるずると
2年過ぎてたみたいな事には
ならないようにだけはしたいです。
⑤譲渡対価が1億円以下である事
建物及び土地の合計譲渡価額が
1億円を超えるものについては、
特例が適用されない事になっています。
2回以上に分けて売却した場合にも
通算して1億円超かで判定されます。
また、共有者がいる場合には、
その合計金額で判定されます。
譲渡対価の額が1億円を超えるかは、
相続人が共同で被相続人居住用家屋
とその敷地を相続し、その後、
時期を前後して各相続人が
これらの資産を譲渡した場合などには、
相続開始の日から最初に譲渡をした日
以後3年を経過する日の属する年の
12月31日までの譲渡を合計して
1億円以下かどうかを判定します。
３．空き家特例の2019年度の改正
2019年度税制改正により、
次に掲げる要件その他一定の要件を
満たす場合に限り、相続の開始の
直前においてその被相続人の居住の用
に供されていたものとして本特例を適用
できることとなりました。
この改正は、2019年4月1日以後
に行う被相続人居住用家屋又は
被相続人居住用家屋の敷地等の譲渡
から適用されています。
被相続人保有の住宅から離れて生活
していた場合でもこの特例が認められる
のは次のケースです。
①被相続人が介護保険法に規定する
要介護認定、要支援認定を受け、
またはこれに類する厚生労働大臣が
定める基準に該当する場合で
次の施設に入っている場合。
【施設】
・特別養護老人ホーム
・経費老人ホーム
・有料老人ホーム
・介護老人保健施設
・サービス付高齢者向け住宅
等です。
②障害者の日常生活及び社会生活を
総合的に支援するための法律に
規定する障害支援区分の認定を受け、
障害者支援施設や、共同生活援助を
行う住居に入居をしていた場合。
４．ご実家のその他の活用法
①リフォームして賃貸で貸す
②リフォームして民泊で貸す
③レンタルスペースを運営する
④解体して駐車場活用
⑤解体してアパート運営
⑥解体して借地で貸す
最近は田舎の方でも、民泊や賃貸も
流行っていましたので、
近所の不動産会社さんに
相談してみるのも方法だと思います。
リフォーム代や維持管理費もかかります
ので、面倒な方は空き家特例を活用して
売却する方が良いかもしれませんね！
５．まとめ
親からご実家を相続した場合には
このような特例を上手に利用して
税金を控除し、空き家を減らす
ようにして下さいね！！
ちなみに適用期間は
『平成28年4月1日から
令和5年12月31日までの譲渡』
となります。
税金の事ですので、誤った解釈があっても
責任がとれません。
下記に国税庁のホームページをリンクします
ので、是非ご覧くださいね！
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3306.htm
No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例
引用元：国税庁ホームページより
