不動産売買契約を交わした後に
他に良い土地が見つかったとか、
親に反対された等、色々な理由で
契約を解除したい場合、「違約金」
が発生するケースがほとんどです。
どのようなケースの時に「違約金」が
発生するのか?契約解除は可能なのか?
事例を交えてご紹介します。
1.不動産の売買契約は解除可能か?
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不動産の売買契約ですが、
結論から言うと契約解除は可能です。
解除の内容によっては、白紙になる解除、
違約金が発生する場合、損害賠償まで請求
される場合とあります。
契約の解除の種類としては
- クーリングオフによる解除
- 手付の解除
- 引渡し前の滅失、毀損による解除
- 融資利用の場合の解除
- 契約違反による解除
- 契約不適合による解除
- 反社会的勢力排除による解除
大きく分けて上記の7パターンの解除方法
があります。ここでは実際にありそうな
ケースを買主の視点で解説します。
2.「違約金」が発生するケース
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ケース1
『契約後に他のもっと良い物件を見つけた』
『契約後に親から反対されてしまった』
『契約後に転勤が決まって買えなくなった』
このケースは②手付の解除という方法で
解除が出来ます。
このケースは売主にも買主にも
解除が権利として認められており、
①売主は受領した手付金額の2倍の金額を買主に支払う
②買主は支払った手付金を放棄する
事で解除する事が出来ます。
解除できる期間は、
相手方が契約の履行に着手するまで、
または契約書に定めた日までとなります。
違約金ではありませんが、金銭の支払い
が発生するケースです。
ケース2
『決済日までに代金を準備出来なかった』
『抵当権の抹消が出来ず引き渡せなかった』
といったケースです。
売主と買主のどちらかに
債務不履行があった場合、
相手方は自分の債務を履行した上で
相当な期間を定めて債務の履行を
催促します。その上で債務履行の催促に
応じない場合には、契約を解除できます。
このケースは「違約金」が発生します。
「違約金」の額は売買契約書に定める
事が多く、その金額となります。
その他、 契約不適合による解除や
反社会的勢力排除による解除は違約金等
が発生する契約解除となります。
3.「違約金」が発生しないケース
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「違約金」が発生しないケースとしては
ケース1
『断りきれずに契約したけど、
良く考えたら判断を誤ったと気づいた』
このケースはクーリング・オフ
での解除が適用されるケースです。
不動産売買契約についても
クーリング・オフによる解除が
認められています。
契約した場所、クーリング・オフの説明
を受けた日から8日経過しない事等、
色々な要件があります。
要件を満たすと、無条件白紙解除と
なり、「違約金」は発生しません。
ケース2
『家を建てる為に土地の契約をしたけど、
住宅ローンが通らなかった為に解除したい』
融資を利用して不動産を購入する場合、
融資が通る事を前提に契約を履行する為、
「ローン特約」を付ける事がほとんどです。
わざと通らないように仕向けた等
買主の責任ではないと認められる場合、
売買契約は自動解除となり
契約は白紙に戻り、売主は受領した
手付を無利息で返還して解約と
なります。
その他、天災の場合等による
引渡し前の滅失、毀損による解除は
違約金が発生しない契約解除となります。
4.まとめ
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特に不動産の契約は高額となる為、
契約をする際には十分な検討を
行い、契約解除とならないように
しなくてはいけません。
契約の解除については上記のように
白紙解除になるケースや違約金・
損害賠償・制裁金が課される事もあり、
その額も高額となります。
契約を行う前には重要事項説明を
しっかり理解し、契約解除に関する
約束事も十分理解して契約を締結する
ことが重要です。
不動産の契約に限らず、何かを購入する時
には熟考して決めましょうね!!
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