住宅会社も数社に絞って、詳しいお話中。
そろそろ住宅会社も決めて契約しよう、
土地も契約しようと思った時に
気を付けるpointをまとめてみました。
「○○工務店さんは家も素敵だし、
営業マンも誠実だから決めましょう」
全然良いと思います！
フィーリングも大切ですし！
ですが、マイホーム計画は奥が深い。
わからない事が多すぎて、あとでトラブル
にならないようにだけは気をつけましょうね。
１．工事請負契約（家の契約）
工事請負契約を締結する時には
家の間取り（平面プラン）、
外観（立面図）、
仕様内容からお見積り（金額）、
アフターメンテナンス基準、
保証内容等
全てが決まってから行う必要があります。
「とりあえず、契約だけ交わして後で打合せをしましょう」とか
そういう事を言う営業さんや
会社さんも中にはあるかもしれませんが、
契約をしてしまっては後で何か問題が
あったら争いごとに発展してしまいます。
楽しいはずのマイホーム計画が争いごとに
ならないように、ちゃんと決まってから契約をするようにしましょう。
（建物）契約時のチェック項目
- プラン、図面は決めた内容通りになっているか
- 仕様書に誤りがないか
- 工期（着工日、完成日、引渡し日）について問題ないか
- 請負代金は見積書の通りか
- 別途工事について確認したか
- 代金の支払時期と金額は間違いないか
- 契約後でも変更が出来る事、出来なくなる事
- 契約約款の内容をきちんと説明されたか
- 遅延損害金について、不可抗力による損害の負担について
- 第三者傷害、工事保険の説明、瑕疵担保責任について
等、チェックする項目はたくさんあります。
契約約款も難しいからと読み飛ばさずに発注者として、
しっかり説明を受けましょう。
ちなみに、
工事請負契約の前に
設計契約だったり、工事申込だったり、
仮契約だったり色々な申込みを
お願いする会社さんが多いです。
それはそれで仕方がない事ですが、
その時もせめて、プラン・予算・仕様
くらいは確認しておかないといけません。
２．不動産売買契約（土地の契約）の前に①
土地の契約の事を書く前に
建築条件付の土地について簡単に説明します。
土地を探す時、
SUUMOさんやat-homeさんを
インターネットで調べてみたりしますよね。
場所や金額や面積ももちろん大事ですので
希望の物件を一生懸命探していると、
意外と多いのが「建築条件付」
と書かれた物件です。いわゆる、
その土地を販売しているのが建築会社さんで
その会社さんで家を建ててくれる人だけ
が買える土地の事です。
一般的には土地契約から3か月以内に契約する
という特約が売買契約書に書かれています。
建築会社を選べないというのは
大きなデメリットですが、
悪い事ばかりでもなく
①仲介手数料が不要（土地代金の3%＋6万円＋消費税）な事が多い
②近隣相場より少し安い事が多い
というメリットもあります。
ですが、皆さんが購入するものは土地
だけではありませんよね。
家も含めたマイホームです。
土地が良いからという理由でその会社さんと
進めていくというのは問題だと思います。
仮に建築条件付きの土地が気に入っても、
他の住宅会社さんを見学に行く、
平行して付近で土地を探してもらう等
と言った行動を行われる事をお勧めしたいです。
それこそ「後悔」出来ない買い物ですから。
家づくりは全ての希望を叶える事は
まず難しいです。もちろん予算もありますし。
私は希望項目のほとんどが70点以上だったら
満足の計画と言えるのではないかなって思います。
・土地70点
・建物70点
・予算80点
・近隣90点
・アフターメンテ90点 みたいな感じですね。
逆に建築条件付きの土地が
良くてとても気に入ってしまって、
無理して買ってしまったら
・土地100点
・建物90点
・予算50点（支払いが苦しい）
・近隣90点
どれか1個でも平均点以下があれば、
良い家づくりだったと言えなくなります。
近隣50点もダメですし、
建物50点もダメですよね。
全部が平均点以上になるように、
どれかにこだわりを集中させないように
良いマイホーム計画を行って行きましょう。
３．不動産売買契約（土地の契約）の前に②
不動産売買契約時に気を付ける事
土地を仲介してくれる不動産会社様から
（たぶん契約当日）契約の前に行われる
『重要事項説明』という説明があります。
土地の契約と同じくらい重要な説明
ですので、しっかり聞きましょう。
でも、不動産用語は難しい用語が多く、
当日説明されて理解できる人は
ほとんどいないと思いますし、
重要事項説明後、契約が行われるので、
隣の部屋に売主さんが来ていたりする
事もあります。
そんな中、わかりにくい説明を聞いて、
疑問や不安があるから
契約を延期して欲しいなんて
なかなか出来る事じゃありません。
私みたいなチキン野郎
（ふくろうですが・・・笑）は
ちょっとわからなくても、
わかったふりして契約してしまうかもしれません。
そして、そのまま契約した後に
「え～水道管が引き込まれてなかったんですか～～え～～」
ってなっても、
「え～この土地のブロックが隣に越境してたんですか～～え～～」
なんて文句を言っても既に遅し。
建築会社さんから水道管引き込み工事
の見積書やブロックやり替え工事の
見積書が届いて予算オーバー
なんて事になります。
それを防ぐ為には
①事前（数日前までに）に重要事項説明書（契約書案も）を送ってもらう
②事前に重要事項説明書を住宅会社の宅建士さんにチェックしてもらう
③問題があれば事前に不動産会社さんと確認しておく
事が大事です。
出来れば住宅会社の担当営業マンにも同席してもらいましょう。
４．不動産売買契約（土地の契約）
いよいよ契約。
売主さん、不動産会社さん
みんな集まっての調印、とても緊張します。
でも、もう事前に確認してもらってるし。
あとは内容をチェックするだけです。
（土地）売買契約時確認事項
- 土地代金、土地面積は正しいか
- 残金支払いの時期、所有権移転の時期
- 実測か公簿売買か、測量・境界の確認
- ローン特約はついているか
- 瑕疵担保責任についての明記
- 固定資産税の精算、特約事項の確認
等、事前確認で出来ている事ばかり
だと思いますが、念の為最終確認を。
特に、土地代金を住宅ローンで借りる場合
（つなぎ融資等）については
残金支払いの時期をしっかり確認して、
住宅ローンとのスケジュールを
把握しておく必要があります。
土地の契約時には
手付金が土地代の１０％程度
必要になる場合が多いです。
（印紙代はもちろん、仲介手数料の一部
も必要となる可能性があります。）
自己資金がある方は大丈夫ですが、
自己資金がゼロの方は一旦ご両親から借りる、
もしくは不動産会社さんと自己資金なしで
交渉する等の対策が必要となります。
正直、書ききれない事もたくさんあります。
書ききれなかった事は
次のブログで書いていこうと思います。
