今日は失敗しない中古住宅の見方
についてお話します。
中古住宅は新築住宅と違って、
色々と難しい事も多いです。
全てお話する事は出来ませんが、
これは抑えて欲しい！
と思う項目を挙げていきます。
もちろん、リフォームする事で
解決する事も多いです。
もちろん費用面も含めて検討する
必要があるのですが、
物件の例がある訳ではありませんので、
一般例としてお伝えします。
1.家が傾いていないか？
家が傾いていたら、
そのまま生活する事が難しいし、
ジャッキアップといった傾きを
修復する方法もありますが、
工事費用が莫大にかかります。
傾いた状態で住むと、
不快感だけでなく、
平衡感覚がおかしくなり
頭痛やめまい、はきけ等の
健康被害にもつながります。
中古住宅を購入する際には
各部屋に傾きがないか、
調査する必要があります。
レベル測定器を使って本格的に調査する
方法もありますが、
不動産会社さんにもレーザー墨出器等、
簡単に調査する機械もあると思いますので、
物件見学の際には是非調査をお勧めします。
もっと簡易的な方法であれば
ビー玉コロコロ測定もありますよ！
その場合、
転がったからダメという事ではなく、
数個のビー玉が同じ方向に転がる。
その速度もチェックしてみましょう。
外部では基礎に大きなクラック（ひび割れ）
が無いかをチェックします。
家の傾きが地盤の沈下によるものであれば
ひび割れが発見できるかもしれません。
２．シロアリ被害がないか？
シロアリ被害とは直接関係ないのですが、
シロアリが心配でしたら
まずはその中古住宅の基礎の種類
をチェックしましょう。
簡単なチェック方法としては
べた基礎は床下を除いたらコンクリートで、
布基礎は床下を除いたら土が見えます。
ちなみにべた基礎よりも布基礎の方が
シロアリ被害に逢いやすい為、
しっかり確認する必要があります。
蟻道を見るとか、
床下に潜ってチェックするとか
自分で確認する方法もありますが、
シロアリに関してはプロの業者さんに
確認してもらう方が良いと思います。
今、被害があるのか、昔あったのか、
駆除できるレベルなのかも
一緒にチェックしてもらい、
被害があったら駆除費用、
被害が無かったら予防工事の
お見積りをしてもらったらよいです。
３．雨漏り被害がないか？
雨漏り被害は自己申告で売主さんから
告知して頂く事項に入ってますが、
わからなかったという事もあります。
2階建てだったら2階の各部屋の
天井を見るとしみが出てたりすると
雨漏りの跡だとわかります。
外壁の雨漏りは室内の壁に
カビが生えていたりしていると
壁内の雨漏りの可能性があります。
目視でチェックする方法と、
赤外線サーモグラフィー等の
機械を使って行う方法とあります。
不動産会社さんが所有している
可能性もありますが、
一般的にはそこまで行ってくれない
と思いますので、心配でしたら
専門家に依頼すると良いでしょう。
雨漏り被害は修復可能ですが、
雨漏りの内容によっては
大きな修理費用がかかる可能性が
ありますので注意が必要です。
４．耐震基準はいつの基準か？
建築時期で耐震基準がわかりますので、
まずは建設時期でチェックしましょう。
1981年6月1日以降が「新耐震基準」、
2000年にも耐震性の基準の改正
がありましたので、
購入する建物が何年に建築確認申請を
出された建物かを確認してみましょう。
その後、耐震パネルの設置や
制振ダンパーの設置等、
建物の性能は年々良くなっております。
1981年より前の「旧耐震基準」の中古住宅
であれば耐震リフォームは必須と言えます。
５．再建築、増築が制限されている土地ではないか？
前面道路の問題や
市街化調整区域の問題、
色々な法律の変更により
再建築や増築が出来なくなっている
中古住宅だったら大変です。
建替えも出来ない、
売る時も安くしないと
いけなくなる可能性があります。
不動産会社さんから仲介してもらって
購入する場合は重要事項説明で
必ず説明してもらえますが、
個人間の売買の場合は危険です。
中古住宅の購入については特に、
個人間売買は避けた方が良いと思います。
６．告知事項がある物件ではないか？
あまり文字にして書く事ではありませんが、
一般的に購入希望者の意思決定を
左右するような重大な瑕疵
（物理的瑕疵・心理的瑕疵）を指します。
その事を隠して契約すると
解約されたり損害賠償請求を
されたりする事になります。
こちらも不動産会社さんの重要事項説明には
しっかり記載されてますので、
事前に知る事が出来ますが
個人間取引の場合は注意する
必要があります。
また、説明はしにくいのですが、
告知しなくてもよくなる状態
となる事もあります。
特に心配な場合は隣家に聞いてみる
という方法もあると思います。
聞き方には要注意ですが・・・。
７．まとめ
今回は新築住宅が良いか
中古住宅が良いかという
ポイントでは書いていませんので、
あくまでも中古住宅を購入する方に
最低限チェックして欲しい項目
を書き出してみました。
実際には中古住宅を購入して
リフォームやリノベーションを
したら新築と同じくらいの
費用がかかったというような事も
ありますので、
そのあたりは上記の
チェックポイントも参考にして頂き、
失敗しない中古住宅選びを
行って頂けたらと思います。
中古住宅のメリットとしては、
新築より安い、見て購入できる、
立地が良い事を選べる等
といった事があります。
田舎の方で古民家を買いたい！
とかそういう方も上記の項目を
参考にして下さい！
