分譲マンションに住んでいたけど、
子どもの数が増えたり、
住民トラブルで一戸建てに
住み替える方は意外と多いです。
分譲マンションは衝動買いで
申し込む事が多い為、買い替え
につながる事も理由の一つです。
都市によっても異なりますが2021年、
主要都市はマンションの価値も上がり、
買った時より5年住んで売る時の方が
高く売れたりというマンション
も多いです。
その際、譲渡益(儲かった金額)
に対して税金がかかったりするの
ですが、3,000万円の特別控除や
買換え特例が適用できる為、
税金の控除を利用する事ができます。
また、新しく一戸建てを買った場合、
住宅ローンを組むと、住宅ローン控除
が使え、所得税・住民税の控除ができ、
大きな節税になると思われますが、
上記の譲渡所得税の控除と
住宅ローン控除は選択適用と
なりますので、どちらを使うのかの
判断が必要となります。
今回は具体例を元にどちらが得になるか
書いていきたいと思います。
1.譲渡所得税の軽減額
![](https://myhome-note.com/wp-content/uploads/2021/06/4826754_s.jpg)
【売却マンション】*所有期間10年
売却価格・・・4,000万円
取得費・・・・3,000万円
譲渡費用・・・ 100万円
譲渡益・・・・ 900万円
●税額 譲渡益900万円×20.315%=約182万円
*3,000万円の特別控除後の税額は0円となる。
900万円の譲渡益が出ても控除を使えば
譲渡所得税はゼロという事となります。
2.住宅ローン控除の節税額
![](https://myhome-note.com/wp-content/uploads/2021/06/4903151_s.jpg)
【新規購入一戸建て】
購入価格・・・4,200万円
借入金・・・・3,000万円
(金利1.5%、35年返済)
の場合、10年間で計算される
住宅ローン控除の控除可能額は
合計約263万円となります。
先ほど計算した譲渡所得税の控除額
約182万円と比較しても新しく借りる
住宅ローン控除の方がメリットが
ある計算になります。
ただし、住宅ローン控除は自分が支払った
所得税・住民税から計算されますので、
所得税や住民税が少なければ控除額も
少なくなります。
したがって、どちらが得なのかは
その人の年収や、扶養家族、借入額や
金利もしっかり計算しないと正確な
数字は出す事ができません。
3.どちらを選ぶか比較し判断する
![](https://myhome-note.com/wp-content/uploads/2021/06/642385_s.jpg)
結局、どちらが得かの判断は
今、計算できる譲渡所得税の控除か
将来の年収や扶養家族を想定して
計算しないといけない為、
住宅ローン控除か非常に難しい選択
となります。
正確に判断する為には税理士さんや
ファイナンシャルプランナーさんと
しっかり相談して決める必要が
あります。
ちなみに、譲渡所得税の控除を適用した
後で、住宅ローン控除の方がお得だと
気づいても申告を取り消して、
住宅ローン控除を受けなおす事は
出来ませんので選択は慎重に
おこなう必要があります。
4.まとめ
![](https://myhome-note.com/wp-content/uploads/2021/07/5093380_s.jpg)
今回の内容につきましては、
すべて想定の数字で書いているだけで
参考にならないかもしれません。
今回わかって欲しかったのは
譲渡所得税の控除と
住宅ローン控除はどちらかしか
受ける事が出来ない。という事を
ご理解頂けたらOKです!
最近特に分譲マンションから一戸建て
への買い替え、住み替えのご相談が
多かったので、営業マンも間違い
易い税金の知識を書かせて頂きました。
5年以内の譲渡所得税の税率は39.63%
だったり、いつ売るかによっても税率
が大きく変わりますので、マイホームの
買い換えについては税金の計算は
正確に行う必要があります。