分譲マンションに住んでいたけど、
子どもの数が増えたり、
住民トラブルで一戸建てに
住み替える方は意外と多いです。
分譲マンションは衝動買いで
申し込む事が多い為、買い替え
につながる事も理由の一つです。
都市によっても異なりますが2021年、
主要都市はマンションの価値も上がり、
買った時より5年住んで売る時の方が
高く売れたりというマンション
も多いです。
その際、譲渡益（儲かった金額）
に対して税金がかかったりするの
ですが、3,000万円の特別控除や
買換え特例が適用できる為、
税金の控除を利用する事ができます。
また、新しく一戸建てを買った場合、
住宅ローンを組むと、住宅ローン控除
が使え、所得税・住民税の控除ができ、
大きな節税になると思われますが、
上記の譲渡所得税の控除と
住宅ローン控除は選択適用と
なりますので、どちらを使うのかの
判断が必要となります。
今回は具体例を元にどちらが得になるか
書いていきたいと思います。
１．譲渡所得税の軽減額
【売却マンション】＊所有期間10年
売却価格・・・4,000万円
取得費・・・・3,000万円
譲渡費用・・・ 100万円
譲渡益・・・・ 900万円
●税額 譲渡益900万円×20.315%＝約182万円
＊3,000万円の特別控除後の税額は0円となる。
900万円の譲渡益が出ても控除を使えば
譲渡所得税はゼロという事となります。
２．住宅ローン控除の節税額
【新規購入一戸建て】
購入価格・・・4,200万円
借入金・・・・3,000万円
（金利1.5％、35年返済）
の場合、10年間で計算される
住宅ローン控除の控除可能額は
合計約263万円となります。
先ほど計算した譲渡所得税の控除額
約182万円と比較しても新しく借りる
住宅ローン控除の方がメリットが
ある計算になります。
ただし、住宅ローン控除は自分が支払った
所得税・住民税から計算されますので、
所得税や住民税が少なければ控除額も
少なくなります。
したがって、どちらが得なのかは
その人の年収や、扶養家族、借入額や
金利もしっかり計算しないと正確な
数字は出す事ができません。
３．どちらを選ぶか比較し判断する
結局、どちらが得かの判断は
今、計算できる譲渡所得税の控除か
将来の年収や扶養家族を想定して
計算しないといけない為、
住宅ローン控除か非常に難しい選択
となります。
正確に判断する為には税理士さんや
ファイナンシャルプランナーさんと
しっかり相談して決める必要が
あります。
ちなみに、譲渡所得税の控除を適用した
後で、住宅ローン控除の方がお得だと
気づいても申告を取り消して、
住宅ローン控除を受けなおす事は
出来ませんので選択は慎重に
おこなう必要があります。
４．まとめ
今回の内容につきましては、
すべて想定の数字で書いているだけで
参考にならないかもしれません。
今回わかって欲しかったのは
譲渡所得税の控除と
住宅ローン控除はどちらかしか
受ける事が出来ない。という事を
ご理解頂けたらＯＫです！
最近特に分譲マンションから一戸建て
への買い替え、住み替えのご相談が
多かったので、営業マンも間違い
易い税金の知識を書かせて頂きました。
5年以内の譲渡所得税の税率は39.63％
だったり、いつ売るかによっても税率
が大きく変わりますので、マイホームの
買い換えについては税金の計算は
正確に行う必要があります。
