不動産投資について

失敗しない!はじめての不動産投資 投資方法大公開

今日は不動産投資についてお話します。

私が今までに(家族も含めて)

投資した不動産は

1件目 中古区分所有マンション1室(3LDK)

2件目 中古戸建て(5LDK)

3件目 中古戸建て(5LDK)

4件目 中古区分所有マンション1室(2LDK)

5件目 中古アパート(2LDK×4室)

6件目 中古アパート(1LDK×6室)

です。家族も含めてと書いたのは

私がアドバイスをして親が買った分

も含めてという意味です。

不動産投資は株とかFXとかと

比べても莫大に儲かるもの

ではありませんが、

大きく失敗する事も少ないので、

今までの経験を活かして

買い進めております。

今日は不動産投資を始めてみたい

という方に不動産投資の種類とか

気を付ける点とかを

書いていこうと思います。

(普通のサラリーマン向けです!)

1.不動産投資とは?

簡単に言うと、

不動産を貸して利益を得る事です。

つまり大家さんという事ですね。

大家さんは、自分が持っている不動産

(マンションやアパート、戸建て、駐車場等)

を人に貸して、家賃収入を得ています。

不動産投資とは、

投資により大家さんになって

家賃収入を得ながら利益を得る人。

または1,000万円で購入した不動産を

1,200万円で売却して売却益を得た人

も不動産投資にはなりますが、

今回は不動産を貸して家賃収入を得る

(運用益=インカムゲイン)

についてお話ししたいと思います。

2.不動産投資の種類

不動産投資と一言でいっても、

たくさんの種類があります。

例えば、

  • 新築区分所有マンション(1R)
  • 新築区分所有マンション(ファミリー)
  • 中古区分所有マンション(1R)
  • 中古区分所有マンション(ファミリー)
  • 新築戸建て
  • 中古戸建て
  • 新築アパート
  • 中古アパート
  • 新築マンション1棟
  • 中古マンション1棟

ざっと上げてみましたが、

駐車場経営、コインランドリー経営、

コンビニとかに建て貸しをしたり、

倉庫を貸したり、

太陽光発電投資も不動産投資ですね!

私みたいなサラリーマンは

土地をたくさん買って投資する

というのは非現実的ですので、

今回は上にあげた10種類の中から

私の経験でお話出来るものを

いくつかご紹介します。

3.中古区分所有マンション投資

中古区分所有マンションの投資は

ワンルームマンションとかですと、

200万円以下から投資が可能です。

200万円で利回り10%で回ったら

月約1.7万円の家賃収入となります。

1.7万円×12か月=20.4万円(年間収入)

20.4万円÷200万円(投資額)

=10.02%(表面利回り)となります。

表面利回りから管理費や修繕積立金、

固定資産税や火災保険料、管理手数料等

の諸費用を引いたものが純利益となります。

中古区分所有マンション投資の

メリットは比較的安く投資を

始められる事でリスクも少ない。

デメリットは大規模改修の時期と

重なったりすると修繕積立金の金額が

不足して手出しになる可能性が

あるという事です。

余程、入居率が悪い所を購入しない限りは

利回り10%前後で収益を上げながら、

数年所有して売却するという方法をとれば

大きなリスクとなる事も少ないと言えます。

4.中古戸建て投資

中古戸建投資はふくちゃんファミリー的

にはお勧めの投資です。

今まで2件購入しましたが、2件とも入居率が

高く、比較的長くご入居頂けますので、

利回りが10%前後の物件があればお勧めかと

思います。

もちろん、物件の程度にもよりますので、

しっかりチェックして購入する

必要があります。

不動産投資のYouTubeとか見てると

利回り20%、30%っていう動画もありますが、

正直、今の私のエリアではそういう物件

皆無です(2021年現在)。

中古戸建て投資のメリットは

①入居率が良い (広いから?)

②入居年数が長い(ペットとか飼える)

③家が古くなっても土地の価値が残る

逆にデメリットは

①購入時に失敗すると莫大な改修費がかかる

②退去のタイミングで結構な改修費がかかる

③区分所有マンションと比べて購入費が高い

④退去されたら収入がゼロになる

⑤築古木造戸建ては融資が付きにくい

です。自己資金をお持ちの方や、

DIYがお好きな方、将来土地だけでも

残したいと思われる方には

お勧めかもしれません。

ふくちゃんファミリーの

戸建て投資は2件とも成功で、

10年経って投資した金額は回収して

今はしっかり稼いでくれてます。

5.中古アパート投資

中古アパート投資は2棟行ってますが、

比較的難しい投資かなと思います。

オーナーチェンジで満室物件を購入すると

いきなり満室のお家賃をGET出来ますが、

中を見て購入する事が出来ませんので、

退去されたら目が飛び出るくらいボロボロ

だったとか・・・普通にあり得ます。

実際に、購入した1棟目は購入時満室

だったのですが、購入したあと、翌月、

翌々月と次々に退去され、

いきなり結構な修繕費が

かかってしまいました。

仕方ない経費とは言え、

結構な痛手でした。

中古アパート投資のメリットは

①1室空いても残りの収入で返済が出来る

②最終的には土地の価値が残る

③ガス会社さんと有利な契約が出来る

ちなみに③の有利な契約とは、

アパートやマンションは戸数が

多くなるので、給湯器の修繕費や

エアコンの修理費、

ガス暖房機の無料貸し出し等、

有利な条件で契約をする事

が出来る可能性があります。

出来るかわかりませんが、

是非交渉をしてみて下さいね!!

中古アパート投資のデメリットは

①購入金額がそこそこ高い

②築古アパートは融資がつかない

③融資がついても金利が高い

④入退去の度に修繕コストが高い

⑤外装リフォーム費用がかかる

です。外装リフォーム費用は中古戸建投資

にも同じことが言えますが、15年に一度は

コーキングや防水工事が必要になります!

6.まとめ

地主さんで土地をたくさん持ってるとか

資産かで数億円のマンション投資をしてる

とかいう方には全く参考にならない内容

ですが、サラリーマンの方で不動産投資を

してみたいなって思われる方には少しは

ご参考にして頂けると思います。

不動産投資も本当に良い物件があれば、

すぐに売れてしまいますので、まずは、

中古区分所有マンション投資あたりから

始めてみて、不動産投資を肌で感じてみる

のも面白いかもしれません。そして、

不動産会社さんと仲良くなって、良い物件を

紹介してもらうとか。色々な方法があります。

ちなみに私が初めて投資したマンションは

全然関係ない物件を見に行った時に担当の方

から進められるままに購入した物件です。

私があまりお勧めしない不動産投資は

①新築区分所有マンション投資

本当に良い物件に巡り合うのは難しいと

思われます。まず利回りが悪いし、

新築時の家賃設定を高くして利回りが

高いように見せたり、節税対策を

お勧めされて購入したりすると後で

大変な事になる可能性があります。

(売っても残債が返せない・・・売れない)

②無理して○億円単位のマンションに挑戦する

なんの投資でもそうですが、最初から

大きなリスクをとる事はあまりお勧め

できません。○億円とか人生を狂わせて

しまう可能性がありますので、博打みたいな

不動産投資は避けた方が無難です。

今日はふくちゃんファミリーの

不動産投資事例を交えてお話を

させて頂きました。

まぁいい事ばかりでもありませんし、

めっちゃ儲かる~っていう事でも

ありませんが、株やFXよりも安定して

リスクも回避しやすい投資なのでは

ないかと思います!!

とら太郎くん
とら太郎くん
ふくちゃん、めっちゃ稼いでる人みたいじゃない?
ふくちゃん
ふくちゃん
正直そんなに利益は上がってないですよ。でも、ローン返済が終わったら、大きな資産となります。金がなる木を育ててるって感じですね!

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