不動産投資について

不動産投資 新築区分ワンルームマンションのリスク

年収500万円からの不動産投資

とか、節税が出来るとか。

不動産投資を始めてみようかなと

思われる方は必ず一度は検討される

新築ワンルーム。メリットとデメリット

を書いていこうと思います。

基本的にはダメ!という意見を書いた

サイトが多いように思いますが、

物件次第では絶対ダメという訳でも

ないと思います。

1.新築区分マンションとは

新築区分マンション。今回は主に

ワンルームマンションの事にします。

マンション投資を行うに当たって、

失敗しないためには何を学んだら良いか

とお考えになる方が多いと思います。

実際にマンション投資はきちんと

ポイントを踏まえて取り組めば、

時間的にも精神的にも負担が少ない

投資ですし、株やFXのようにリスクも

高くないので、サラリーマンの副業として

安定した資産形成ができます。

また、うまく運用出来れば、将来の

年金にプラスして家賃収入を得られる等、

やってて良かったって思う人もたくさん

おられると思います。

今回は『新築』です。

今までご紹介した『中古』とは

違ったリスク。違ったメリットが

ありますので、是非最後までお読み

頂き、失敗しない投資を行ってください。

2.新築区分マンション投資のメリット

それでは新築区分マンション投資の

メリットを見て行きましょう。

『新築』という所がメリットでもあり、

デメリットでもあります・・・。

①『新築』なのであまり手がかからない

中古と違って、新築は保証もありますし、

購入して数年~10年は特に修繕コストが

かかる事もなく、管理も管理会社さんに

すべてお任せ出来ますので、

忙しいサラリーマンに向いている投資

であると言えます。

中古の場合は、購入してすぐに

修繕コストがかかったり、雨漏りや

しろあり等、大規模修繕の可能性も

ありますが、新築はそのあたりは

安心です。

良い物件を購入出来たら、利回りは

低くても銀行に預けておくよりマシ

っていう投資にはなりそうです。

②『新築』なので入居率が高い

新築時は入居が早いです。

特に、工事中の段階から募集も出来ますし、

借りる人も新築を借りたいという層は

結構多いです。

投資用マンションはちゃんと立地も

選んで計画されますので、都会の駅近く

で新築となると高家賃でもすぐに

決まる可能性が高いです。

高家賃・・・というのは後でリスクとして

出てきますので、読み進めて下さいね!!

③ローンが組みやすい(低金利)

不動産投資会社さんも

中高所得サラリーマン向けに物件を

企画して行きますので、あらかじめ

銀行さんと打合せをしています。

年収いくらの人だったら○○万円

借りれるという計算が事前に成り立って

いますので、投資をしたいと興味本位で

見に行っただけですけど、帰る時には

申し込んでいたなんて事も・・・。

こういう書き方をするとデメリット

みたいになってしまいますが、

新築マンションは中古と比べて

圧倒的にローンは組みやすく

なっていますので、

始めての不動産投資の方には

取り組みやすくなっています。

④将来の資産づくりが出来る

仮に購入して10年、

一人の人が入居してくれて

利回りはそんなに高くなくても

損さえしていなければ、10年間は

ローンを返せた事になりますので、

その分は貯金したみたいな感じに

なります。うまく15年、20年と

空室にならずに、家賃も下がらずに

運用できたら将来、自分の資産と

なってくれます。

たとえば30歳の方がオーナー

(35年ローンで購入)になった場合、

65歳からは私的年金として家賃収入

を得ることができます。

リスクを恐れて何もしなければゼロ。

うまく回せれば資産となります。

やはり良い物件を探す目を

養わないといけませんね!!

⑤生命保険の代わりになる

不動産投資でローンを組む場合

団体信用生命保険という保険に

加入する事が多いです。

保険料は金融機関が負担しますので、

お客様が保険料を支払う必要は

ありません。

団体信用生命保険の加入者

(投資した人)に万一のことがあったら、

ローン残高は保険金で完済されるため、

残されたご家族は毎月の家賃収入を

受け取る事が出来るようになります。

家族の為の保険として考える事も

出来る投資となります。

3.新築区分マンション投資のデメリット

メリットを読むと、物件次第では

良い投資なのでは?と思われると

思いますので、デメリット(リスク)も

しっかり書きますね!!

①空室リスク

家賃保証の物件であれば空室リスクの

心配は必要ないように思われるかも

しれませんが、実際は10年の保証が

あっても、その間に空室が出たりしたら

家賃を下げる交渉があったりします。

仮に家賃保証が無い場合の空室リスクは

恐ろしいものになります。

なのでデメリット1位にしました・・・。

考えてみて下さい。

仮に毎月8万円の家賃収入を得て、

その中から4万円のローンを返し、

管理費・修繕積立金を2万円払って

毎月の収支が+2万円の計画の場合。

「今月末で退去されるとの事ですので、

お知らせのお電話をしましたー」

という管理会社さんからの連絡が

あっただけで、翌月の収入はゼロ・・・。

収入がゼロならまだしも、

4万円のローン返済と2万円の管理費

修繕積立金の6万円が赤字となります。

(*細かい計算は抜きにしています)

2か月空室だったら?

3か月空室だったら?

毎月6万円の赤字が続くという

恐ろしい事態が発生します。

家賃保証の場合も規約を見ずに

安心していたら大変なリスクが

潜んでいますので。しっかり規約は

確認するようにして下さいね!!

②利回りが低い

『新築』は中古と違って利回りが低く

設定されています。

正確には利回りが低いというより、

物件が高いといった方が良いかも

しれません。

利回りには2種類あります。

ひとつは、物件の購入価格に対する

年間家賃収入の割合で計算する

「表面利回り」

一般的にはこちらで書かれている事

が多いです。

もうひとつは、年間家賃収入から

年間支出を引いて物件の購入価格で割った

「実質利回り」

年間支出をすべて計算していますので、

実際のキャッシュフローを反映した

正確な利回りといえます。

新築区分マンション投資に限らず、

表面利回りで書かれている事が多いし、

営業マンが必死に売ってくる

新築区分マンション投資に関しては

特に、「実質利回り」がどうなるのか。

年間のキャッシュフロー(手残り)が

どれだけプラスになるのかを明確に

して話を進めないといけません。

表面利回りで話をすると、結局、

年間の収支がマイナスでスタートする

なんて事もゼロではありません。

マイナススタートなんてありえないと

思ったあなた!意外と多いんですよ。

何故か、それでも買われるんです・・・。

③家賃下落リスク

高利回りをうたう為に新築時の家賃を

高く設定する事が多いです。

その為、近隣相場と比較してその物件

だけ家賃が高くなっています。

新築時は多少家賃が高くても、

入居者はいらっしゃいますので、

そういう価値なのかな~と思いがち

ですが、最初の入居者が退去した瞬間

家賃が大幅に下落し、収支がマイナスに

なるなんて事もあります。

そういうリスクを減らすために、

物件を購入する前には

新築時の家賃設定が正しいか近所の

不動産会社さんに相談するか、

もしくは

不動産サイトをみて㎡単価を

比べていたら良いですよ。

例えば、30㎡の1Rマンションの

家賃が60,000円としたら、

㎡単価2,000円となります。

近隣の新築マンション、もしくは

築浅マンションの㎡単価と比較して

大きく相違が無ければOK。

かなり単価が違えば、リスクが高い

と判断する事も出来ます。

(あくまでも見方の一つです)

④物価下落が起こると、売るに売れない

投資金額より低い価格で売却することを

「キャピタルロス」といいます。

ある程度自己資金を出した方でしたら

損して売却して逃げる事も出来ますが、

自己資金を少しにして投資した方は

万が一購入したあと、毎月赤字が出る為、

売却しようと思っても

売却査定額より、ローン残高の方が高く

売却するのにも手出しが必要という事に

なってしまいます。

物価下落が起こるとと書きましたが、

新築マンションの場合、物価下落が

起こらなくても、入居した瞬間に

中古となり、新築時の価値は無くなり

ますので、余程立地が良い所であるとか

今のように物価が上がっている状況

以外は厳しい売却額となります。

⑤聞いた事と違う

正確には理解していなかったのか、

不動産投資会社の営業マンのトークが

上手だったのかわかりませんが、

節税にしても、初年度しか使えない

ものが多かったり、固定資産税の支払い

を頭に入れていなかったり。

『利益どころか毎月手出し』

なんて事も普通にあります。

これも先ほど紹介した「表面利回り」

と「実質利回り」を理解しておらずに

起こる事ですので、気を付けましょう。

4.投資にはリスクは必ずある

不動産投資に限らず、株式投資もFXも

金や銀のような先物取引も必ずリスクは

あります。

基本的にハイリターンを求めたら

ハイリスクになるのは事実です。

そうじゃなかったら皆買いますから。

逆にローリターンだから

ローリスクという訳でもない事も

今回、覚えて欲しい事です。

知らないからハイリスク・ローリターン

な商品を買ってしまう事になります。

ハイリスク・ローリターンの陰には

その商売で儲かっている人がいる

という事ですからね^^

私は小心者ですので、自分の人生を

かけた大一番みたいな。何億もかけての

投資はしないと思います。

自分に合った、身の丈投資をこれからも

ぼちぼち進めて行こうと思います。

5.まとめ

メリットとデメリットと書きました。

不動産投資初心者の方には始めやすい

投資でもありますし、逆をいうと、

初心者の方がターゲットの投資ですので、

売る側は言葉巧みに売ってきます。

話を聞くだけと思ってセミナーに

行ったら、帰るころには申し込んでた。

ローンの事前審査も通ってた。

よーし、これで不動産投資家だー!

○○オーナーなんて呼ばれてる!!

そんなことにだけは絶対ならないように

して下さい。そんな美味しい話、滅多に

ありませんし、そんなに儲かるなら

その会社の社員さんが買ったらいいし、

社員が買えないんだったら親や兄弟、

親戚に進めたらいいしって話です。

新築区分ワンルームマンション投資を

完全に否定するつもりはありませんが、

しっかり検討に検討を重ねる必要がある

という事だけはお伝えしたいです。

たった1,000万円の投資かもしれませんが、

されど1,000万円、サラリーマンが手を出す

投資にしてはなかなかの高額投資です。

ふくちゃんからの一言。

「その日に買っちゃう?

衝動買いだけはやめましょう」

以上。新築区分マンション投資についてでした!

とら太郎くん
とら太郎くん
ふくちゃん、結局、新築区分マンション投資はどうなの?
ふくちゃん
ふくちゃん
余程の物件じゃないと厳しいかもしれませんね。相続税対策でお考えの方や現金をたくさん持ってる人等、一部の人にはメリットがあるかもしれません。一般的なサラリーマンは厳しいかも・・・。私は経験なしです。この先も無いかと思っています^^;

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