不動産投資について

【地主さん必見!】土地を所有している人のお勧め土地活用方法8選

今回の記事は特に土地を所有している

人向けに活用方法を書いていきます。

リスクが少ない活用から順に

書いていきますので、

参考にして頂けたらと思います。

尚、投資ですので、

リスクが少ないとリターンも少なくなり、

リスクが大きいとリターンも大きくなる

と考えて良いと思います。

所有地のエリア(都会・田舎)によって

提案内容が変わりますので、

一般的な土地活用方法をご紹介します。

今回は売る事は考えず、どう土地を

活かすかという視点で書いています。

1.借地として貸す(定期借地権)

☆借地のメリット 

初期費用がかからず、毎月収益があがる

★借地のデメリット 

長期間自己利用が出来ない

借地には普通借地権と定期借地権とあり、

普通借地権は一旦貸してしまうと、

更新を拒絶する事が難しく

借主さんが借り続けられると

自分が使いたい時にも使えないという事

になってしまう可能性があります。

その為、更新の無い借地権、

定期借地権という制度が生れました。

定期借地権には『一般定期借地権』や

『事業用借地権』等の種類があり、

10年以上~50年以上でも期間を

決めて契約する事が出来ます。

一般的には『事業用借地権』で契約して

30年とか50年とかで契約する事が多いです。

借地として貸せる土地は大きな道路沿いや

都会のエリアが多いですが、

田舎の方でも貸倉庫(トランクルーム)や

コインランドリー等で借りてくれる

企業もあります。

費用面でもリスクが無い

土地の有効活用となります。

2.駐車場用地として利用する(駐車場経営)

☆駐車場経営のメリット 

 初期投資が少なく収益となる

★駐車場経営デメリット 

 良い土地に場所が限定される

自分の土地を駐車場として

整備して貸す方法です。

リスクはあまりありませんが、

駐車場整備工事(アスファルト舗装等)

の初期投資が必要です。

借主さんとの契約や、

入金手続き等の管理は

不動産会社さんにお任せすると

手間もかかりませんので安心です。

こちらは駅の近くや

都会のエリアですと月極駐車場よりも

コインパーキングの方が

収入が増えるケースが多いので、

駐車場経営を考えられる時は

『月極駐車場』と『コインパーキング』

の両方を検討してみると良いと思います。

土地は何もせずに遊ばせていると

『固定資産税』や『草刈り費用』等の

ランニングコストだけがかかって、

毎年マイナス収支になります。

リスクの少ない土地活用として、

駐車場経営は王道と言えます。

3.太陽光発電用地として利用する

☆太陽光発電経営のメリット 

 どんな田舎でも収益をつくれる

★太陽光発電経営のデメリット 

 将来の売電額の予測が建たない

太陽光発電用地としてのメリットは

田舎でも日当たりが良い土地だと

安定した収益が見込める事です。

以前に比べ、電力の買取価格が下がり、

事業として面白みが無くなってますが、

借地も駐車場も活用出来ないような

田舎のエリアでは検討してみても

良いかと思います。

最近では電力会社さんが

借地として土地だけ借りて、

太陽光発電所をつくったりする

事業も出てきましたので、

田舎で広く、日当たりが良い

土地をお持ちの方は電力会社さんや

太陽光発電事業を行っている

会社さんに相談すると良いです。

尚、太陽光発電システム事業の

デメリットとしては天候リスク、

災害リスク、制度変更リスク、

将来の撤去費用の負担という

リスクがあります。

4.貸倉庫(トランクルーム)経営

☆貸倉庫のメリット 

 初期費用が安く、経営がしやすい

★貸倉庫のデメリット 

 借り手がいるかがポイント

土地を貸すのではなくて、

自分で貸倉庫を作って

経営する活用方法です。

メリットは初期費用が比較的安く

コンテナの設置台数によっては

100万円~で経営する事も出来ます。

また、都心部だけでなく郊外でも

利用者を探す事が出来ますので、

ある程度目立つ場所であれば

需要が見込めます。

リスクは見込める収入が少ない

という事と、借り手がすぐに見つかるか

わからないという事です。

近くのトランクルームを

リサーチしたり、

トランクルーム専門でやっている

会社さんとしっかり打合せをして

始める事をお勧めします。

5.コインランドリー経営

☆コインランドリー経営メリット 

 比較的簡単に開業できる

★コインランドリー経営デメリット 

 初期費用を取り戻すのに時間がかかる

コインランドリー経営のメリットは

管理の手間が少ないという事と

安定した収入が見込めるという所です。

リスクとしては、

きちんとリサーチして作ったとしても、

後から別のコインランドリーが

出来たりして価格競争に陥る可能性もある

という事です。

初期費用も1,000万円前後必要ですので、

作ったはいいけど近所にたくさん

出来てしまってお客様が減る

というようなリスクは考えて

おかないといけません。

6.戸建て賃貸経営

☆戸建て賃貸経営のメリット

固定資産税や相続税の節税になる事、

借りたい人が多いが物件が無い為、

入居率が高い事。

そして、一旦借りられたら

長くお住まい頂ける事です。

家賃が高い、音の問題、

庭が付いていたり、

ペットが買えたり、

戸建て賃貸は良い事が

たくさんあります。

★デメリットとしては大きく2点

1戸に対する建築費用が

アパートより高い事、

そして空室になると収入が

0になる事です。

対策としては、費用はかかりますが、

小さな戸建て賃貸をたくさん立てて、

空室リスクを減らす事です。

7.アパート経営

☆アパート経営のメリットは

・定期的な収入が出来る

・節税対策が出来る

・生命保険の変わりにできる

等があります。

ローンを組んでアパートを

建てる事により、相続税対策になる事、

また、団体信用生命保険に加入する事が

出来ますので生命保険の変わりになります。

また、固定資産税も『小規模住宅用地』

が適用されて、200㎡までの土地の

固定資産税が1/6となります。

★デメリットとしては、

やはり空室リスクです。

空室が多くなると、銀行さんへの返済が

出来なく手出しになってしまった等、

支出が収入を上回るリスクもあります。

また、15年~20年後には大規模修繕

も必要になりますので、

そういう諸費用も考えておく必要

があります。

8.マンション経営

マンション経営は都心部の駅近く、

または大学の近く等人が集まる所に

土地をお持ちの方にお勧めです。

投資の中でも一番費用がかかり、

鉄筋コンクリート造になると、

安くても億単位になります。

☆マンション経営のメリットとしては、

アパート経営のメリットにプラスして、

耐久年数が長く長期間にわたって

安定的な収入を得る事が出来る

という事です。

また、戸数も多い為、赤字になる事は

少なく、健全な経営がしやすいです。

★デメリットとしては

建築コストが大きい事。

数億円というコストには

ちょっと怯みますね。

空室リスクは戸建て賃貸や

アパート経営と同じように、

きちんと近隣相場や人気度を

リサーチして計画すれば

大きなリスクとはならないと考えます。

大規模修繕コストはアパート同様、

しっかり積み立てておく必要があります!

9.まとめ

上記のように全く費用をかけずに

土地を活用する方法から

何億円も負担して収益を上げる

活用まで様々です。

土地の場所、土地所有者の方の

年齢や考え方、保有資産の額等、

色々な事を考えてどの活用方法の

メリットが大きいのかを考えて

計画をしないといけません。

大きくリスクをとって、

大きなリターン(収入)を上げる人、

なるべくリスクを減らしたい人、

色々な方法を考えてご選択されたら

良いと思います。

せっかくお持ちの土地ですので、

何もせずに草刈り代や固定資産税

だけをお支払いになり、

マイナスとなるような事では

もったいないと思います。

何らかの活用を検討してみて

少しでも利益を得る事も大切

だと思います。

また、利益はいらないと言われる方は、

グランドとしてグランドゴルフ場にして

無償でお貸しになるとか、

家庭菜園用地を作って

近所の方との憩いの場を作るとか、

土地を使ってボランティアも出来ます。

土地をお持ちの方は是非、

何らかの活用方法を考えて

みてはいかがでしょうか?

とら太郎くん
とら太郎くん
ふくちゃん、土地の活用方法って色々あるんだね~。ぼくも土地が欲しいな~。
ふくちゃん
ふくちゃん
どの活用がいいか人によって全く違います。ご家族にあった土地の有効活用を考えて行きましょう!!

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