住宅ローンについて

【ファイナンシャルプランナーが教える】住宅ローン チェック項目

住宅ローン気を付ける点、

前回は夫婦共働きの方の借り方

について書かせて頂きました。

経験不足な営業はそこまでの提案が

出来ない可能性がありますので、

あえて記事にしました。

住宅ローン気を付ける点 第二弾!

1.これだけはやめよう!短期固定金利プラン。

住宅ローンの商品には変動金利タイプと

固定金利タイプとあって、

フラット35Sのように35年間固定

という商品であれば安心感もあって

良いのですが、

短期固定金利とは2年固定、3年固定、

5年固定とか決まった期間だけ固定金利で、

その期間が終わったら

変動金利や固定金利を

改めて選びなおすという商品です。

2021年5月のとある地銀さんの

WEBサイトを調べた所、

金利は2年、3年、5年固定が1%、

10年固定が1.05%。

変動金利が0.925%と書かれています。

金利を選択する場合、

少しでも固定が長く安心できる

10年固定で選ぶ方も多いと思いますが、

ここで一旦STOP!

本当にそれで良いのか考えてみましょう。

2年、3年は論外(5年と同じ金利だから)

だとしても、5年か10年か変動かで

悩まれると思います。

10年で返し終わる方が10年固定で

選ぶのはOKですが、

35年返済で払って行く方は

しっかりと細かい内容を見てみましょう。

2年、3年、5年、10年の短期固定期間

を選択した場合、その期間が終わる時には

金利の見直しを行う必要があります。

銀行さんのパンフレットには

『固定期間終了後もさらにお得!

固定期間終了時点の住宅ローン

基準金利から年マイナス1%優遇』

とか書いてあり、安心感を誘っていますが、

『基準金利』っていう金利が何かを知らないと

大変な事になります。

ふくちゃん
ふくちゃん
基準金利とは銀行さんの基準の金利で、安くなっているのは基準金利から優遇(マイナス)されているからです。

ちなみに、

2021年5月のとある地銀さんの

『基準金利』2年固定が2.4%

3年固定が2.45%5年固定が2.5%

10年固定が2.6%となっておりますので、

現状と景気が変わらず金利が

変わらない場合でも、2年固定が1.4%、

3年固定が1.45%5年固定が1.5%

10年固定が1.6%となるという事です。

金利が今と変わらない場合と書きましたが、

変わらない場合、変動金利は0.925%のまま

となります。

ふくちゃん
ふくちゃん
結局、変動金利が有利となる可能性が高いです。

その固定期間に金利が急上昇してしまった

場合は10年固定を選んでて良かったねって

事もあるかもしれませんが、

それでも35年間の内の10年の話ですので、

本当に金利上昇リスクを心配される場合

はフラット35S等の全期間固定金利を

選ぶ事をおススメします。

ふくちゃん
ふくちゃん
10年や15年で返済できる方は10年固定でも良いと思います。

2.固定金利か?変動金利か?

金利の事なので(将来はわからないので)、

あまり変な事は書けませんが

2年固定や3年固定を進めてくる

営業には要注意という事は言えます。

・・・わかってない可能性があります。

その場合はその根拠をしっかり聞いて

納得できるならOKです。

借りる方の年収、借りる額等が違うので

一概には言えませんが、35年で借りて

少しでも早く返していきたい!!

目標は20年返済だ~っていう方は

変動金利、金利上昇リスクを抑えたい、

毎月の支払いが決まってた方が

安心って方は全期間固定金利をおススメします。

3.固定金利のメリット・デメリット

固定金利型のメリット

固定金利型は全期間金利が同じ

という安心感がある商品です。

低金利のときに固定金利型を選択すれば、

その後金利が上がっても同じ

金利が続きますので、メリット大です。

また、毎月の返済額が確定するため、

返済計画が立てやすいです。

固定金利型のデメリット

同時期の変動金利型と比べると、

固定金利型のほうが金利は

高めに設定されます。

変動金利ならその時の金利(短プラ等)

が下がれば、同じように金利が下がり、

返済額も減りますが、固定金利は途中で

金利が下がっても同じ金利ですので

返済額も下がりません。

4.変動金利のメリット・デメリット

変動金利型のメリット

変動金利型は同じ時期の固定金利型と比べて

金利が低く設定されている事が多いです。

金利の見直しは銀行によって違いますが、

返済額は従来の125%までという

ルールがあるため、

返済額が極端に増えることはありません。

2021年、金利が0.5%を切る商品もあり、

前回も書きましたが1%の住宅ローン控除

の利用で得する場合もあります。

変動金利型のデメリット

金利が下がればお得な変動金利型ですが、

逆に金利が上がると返済額が増えます。

125%ルールがあると言っても、

金利が上がると実際は全体の返済額が

増えることになります。

35年という長い期間ですので、

金利が上がったら支払いが苦しくなる

というギリギリの計画の方には

リスクが大きいと言えます。

5.まとめ

借りる方の年収、年齢、借りる額等が

違うので一概には言えませんが、

35年で借りるけど少しでも

早く返していきたい!!

目標は15年返済だ~っていう方は変動金利。

金利上昇リスクを抑えたい、

毎月の支払いが決まってた方が

安心って方は全期間固定金利を

おススメします。

将来の金利上昇・下落がわからない為、

何とも言えませんが、

どちらがお客様に合う借り方か

しっかり検討する必要があります。

☆変動金利が向いているだろう人

資金計画的に余裕がある人は

変動金利型が向いています。

何故なら金利が上がってきたら、

金利が上がる前に繰り上げ返済が

できる資金があるからです。

住宅ローン控除が使える10年間だけ

変動金利型住宅ローンを利用して、

終了とともに繰り上げ返済する事が出来ます。

☆固定金利が向いているだろう人

全期間固定金利型はローン完済までの

返済額が決まっている為、毎月同じ額を

支払えばよいという安心感があります。

金利が上がる事により支払いが上がったら

やばい!っていう方は迷わず固定金利を

おススメします。

6.おまけ

ちなみに私が新築した当時は

住宅金融公庫(固定金利)が主流でしたが、

繰り上げ返済して早期に返し終わりたい

という気持ちが強かったので、

変動金利で借りました。

金利が上がるリスクが怖いという事もあり、

気合を入れて繰り上げ返済を頑張りました!

今回は文章で説明するには難易度が高く、

私の文章力では伝わるか心配ですが、

銀行さん選び、ローンの種類、借り方、

返し方は建物費用・土地費用と並ぶ

三大費用ともいえるくらい重要な項目

ですので、しっかり勉強しましょう。

とら太郎くん
とら太郎くん
ふくちゃんは、図を入れるとかそういうスキルは磨いた方が良いよ!

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