不動産売買契約を交わした後に
他に良い土地が見つかったとか、
親に反対された等、色々な理由で
契約を解除したい場合、「違約金」
が発生するケースがほとんどです。
どのようなケースの時に「違約金」が
発生するのか？契約解除は可能なのか？
事例を交えてご紹介します。
１．不動産の売買契約は解除可能か？
不動産の売買契約ですが、
結論から言うと契約解除は可能です。
解除の内容によっては、白紙になる解除、
違約金が発生する場合、損害賠償まで請求
される場合とあります。
契約の解除の種類としては
- クーリングオフによる解除
- 手付の解除
- 引渡し前の滅失、毀損による解除
- 融資利用の場合の解除
- 契約違反による解除
- 契約不適合による解除
- 反社会的勢力排除による解除
大きく分けて上記の7パターンの解除方法
があります。ここでは実際にありそうな
ケースを買主の視点で解説します。
２．「違約金」が発生するケース
ケース１
『契約後に他のもっと良い物件を見つけた』
『契約後に親から反対されてしまった』
『契約後に転勤が決まって買えなくなった』
このケースは②手付の解除という方法で
解除が出来ます。
このケースは売主にも買主にも
解除が権利として認められており、
①売主は受領した手付金額の2倍の金額を買主に支払う
②買主は支払った手付金を放棄する
事で解除する事が出来ます。
解除できる期間は、
相手方が契約の履行に着手するまで、
または契約書に定めた日までとなります。
違約金ではありませんが、金銭の支払い
が発生するケースです。
ケース２
『決済日までに代金を準備出来なかった』
『抵当権の抹消が出来ず引き渡せなかった』
といったケースです。
売主と買主のどちらかに
債務不履行があった場合、
相手方は自分の債務を履行した上で
相当な期間を定めて債務の履行を
催促します。その上で債務履行の催促に
応じない場合には、契約を解除できます。
このケースは「違約金」が発生します。
「違約金」の額は売買契約書に定める
事が多く、その金額となります。
その他、 契約不適合による解除や
反社会的勢力排除による解除は違約金等
が発生する契約解除となります。
３．「違約金」が発生しないケース
「違約金」が発生しないケースとしては
ケース１
『断りきれずに契約したけど、
良く考えたら判断を誤ったと気づいた』
このケースはクーリング・オフ
での解除が適用されるケースです。
不動産売買契約についても
クーリング・オフによる解除が
認められています。
契約した場所、クーリング・オフの説明
を受けた日から8日経過しない事等、
色々な要件があります。
要件を満たすと、無条件白紙解除と
なり、「違約金」は発生しません。
ケース２
『家を建てる為に土地の契約をしたけど、
住宅ローンが通らなかった為に解除したい』
融資を利用して不動産を購入する場合、
融資が通る事を前提に契約を履行する為、
「ローン特約」を付ける事がほとんどです。
わざと通らないように仕向けた等
買主の責任ではないと認められる場合、
売買契約は自動解除となり
契約は白紙に戻り、売主は受領した
手付を無利息で返還して解約と
なります。
その他、天災の場合等による
引渡し前の滅失、毀損による解除は
違約金が発生しない契約解除となります。
４．まとめ
特に不動産の契約は高額となる為、
契約をする際には十分な検討を
行い、契約解除とならないように
しなくてはいけません。
契約の解除については上記のように
白紙解除になるケースや違約金・
損害賠償・制裁金が課される事もあり、
その額も高額となります。
契約を行う前には重要事項説明を
しっかり理解し、契約解除に関する
約束事も十分理解して契約を締結する
ことが重要です。
不動産の契約に限らず、何かを購入する時
には熟考して決めましょうね！！
