家づくりを計画する際に
とても重要な土地探し。
どんな土地が良いか人によって
希望も異なりますし、フィーリング
もあると思います。
今回は買ってはいけない方の見方で
ご説明させて頂こうと思います。
ちなみに、それがわかった上で
きちんと対策をして購入する分は
構いませんが、知らなかったじゃ
済まない内容ですので、しっかり
チェックしてくださいね！！
１．絶対お勧め出来ない『土砂災害警戒区域』
土砂災害警戒区域
（通称：イエローゾーン）
土砂災害が発生した場合に、
住民の生命又は身体に危害が生ずる
おそれがあると認められる区域で、
土砂災害を防止するために
警戒避難体制を特に整備すべき
土地の区域の事を指します。
主に下記に記載しているような
状況が予測される場所に指定
されています。
土石流
土石流の発生のおそれのある渓流において、扇頂部から下流で勾配が２度以上の区域
地滑り
イ 地すべり区域
ロ 地すべり区域下端から、地すべり地塊の長さに相当する距離（２５０ｍを越える場合は２５０ｍ）の範囲内の区域
がけ崩れ
イ 傾斜度が３０度以上で高さが５ｍ以上の区域
ロ 急傾斜地の上端から水平距離が１０ｍ以内の区域
ハ 急傾斜地の下端から急傾斜地の高さの２倍（５０ｍを超える場合は５０ｍ）以内の区域
土砂災害特別警戒区域
（通称：レッドゾーン）
土砂災害が発生した場合に、
建築物の損壊が生じ住民等の生命
又は身体に著しい危害が生ずる
おそれがあると認められる区域
は特に危険です。
土砂災害特別警戒区域内では
建築物を建てる際には相応の
工事を行わなければならず、
その対応する工事に多大な費用が
かかる可能性が高い為、金銭面に
おいても、安全性においても
特にお勧め出来ない土地と
考えております。
２．絶対お勧め出来ない『がけ条例』指定の土地
がけ条例とは、敷地ががけに面しており、
一定の高さを超えるがけの上または
下に建物を建築する場合、条例によって
制限を設けられた場所です。
不動産における一般的な定義としては
「2mや3ｍを超える、硬岩盤以外の土質で、
30度を超える傾斜のある土地」
を崖（がけ）といいます。
がけ条例の規制については
都道府県によって異なります。
がけ条例に該当する場合には、
重要事項説明書にがけ条例の適用が
ある旨、そして擁壁が必要な場合には、
その事も記載し説明する必要があります。
擁壁が必要な土地となると、
買主は購入してから多額の費用が
かかる土地という見方をして、
その分の費用を予算にいれておく
必要があります。
絶対にダメとはいえませんが、
気を付けて購入すべき項目と
なります。
３．絶対お勧め出来ない河川氾濫時の『洪水エリア』
土地を購入する時は必ずハザードマップを
チェックする事は必須になりましたね。
近年でも、
【令和2年7月豪雨 球磨川氾濫 】
【平成30年7月豪雨 西日本豪雨】
【平成29年7月 九州北部豪雨】
【平成27年 関東・東北豪雨】
もう数えきれない位、
毎年と言っていい位
の災害が起こっています。
気候の問題ですので、大雨や台風は
仕方ないにしても、近くの河川が
氾濫した場合にどれくらいの浸水が
起こるかは事前にチェックして
おきましょう。
仮にハザードマップに「３ｍ」と記載
があれば、その指定の川が氾濫したら
３ｍの洪水が起こると予測された
エリアとなります。
ちなみに３ｍともなれば、1階部分は
すべて浸かっている高さになります。
「この川は今まで一度も氾濫した事が
ないから大丈夫ですよ」という
営業トークはもう信用できないと考えた
方が良いです。
４．絶対お勧め出来ない『津波災害警戒区域』の土地
絶対にとまでは言っちゃいけない
のかもしれませんが、新たに購入
する際には「津波災害警戒区域」
なのかどうかの確認は必要です。
津波災害警戒区域とは
最大クラスの津波が発生した場合に、
住民等の生命・身体に危害が生ずる
おそれがある区域で、
津波災害を防止するために
警戒避難体制を特に整備すべき
区域のことです。
海に近い所の中でも、大地震が
起こった時に津波が起こる可能性
について、都道府県で調査されて
います。その上で可能性が高い
場所に設定されているエリアと
なりますので、出来ればそのエリア外
での購入をお勧めします。
５．斜面に盛り土をして作った土地
土砂災害警戒区域やがけ条例と
同じじゃないですかーって思われる
かもしれませんが、全く違います。
こちらは自分自身の土地が崩落する
可能性がある土地となります。
山や丘を造成して作った分譲地に
多いのですが、こういう場所では
地盤の強弱を問わず、杭工事を
行い、万が一土砂崩れが起きた際でも
自分の家は大丈夫な状態を作る必要が
あります。
新しい段々の造成地を購入する際は、
切り土か盛り土かの確認と、
杭工事等地盤補強工事の実施を
お勧めします。
６．絶対お勧め出来ない『境界未確定』の土地
土地を購入した後に揉めて
なかなか面倒なのが境界の争い。
なにせ隣人さんとの揉め事なので
住みにくくなる事間違いなし！
ましてやその隣人さんが陰険な人
だったり、近所で力を持ってる
ような人だったら本当に大変です。
購入時には境界杭の確認をしっかり
行う必要があります。
本当は確定測量といって、隣人さん
達にも立ち会ってもらって図面を
作り、署名までもらっておくと
安心です。
７． 絶対お勧め出来ない『前面道路が私道』の土地
前面道路が私道の場合の
デメリットとしては、
①隣人さんと揉めた時ヤバい
②道路下の上下水道管の管理
③道路自体の管理、事故等
①の隣人さんと揉めた時の話ですが、
前面道路が私道だった場合に、
その道路を使用する人達の「共有名義」
であれば利用が出来なくなるという
心配までありませんが、２ｍずつの
「持ち分登記」の場合、隣人さんから
「うちの所有分の２ｍは使わないで」
と言われたら、自分の駐車場にすら
止めれなくなる可能性があり危険です。
前面道路が私道の場合は必ず確認して
将来的なリスクを回避しましょう。
②道路に通っている上下水管も
施設管の可能性があります。
こちらは土地を購入する際に
重要事項説明でしっかり説明を
受けないといけません。
万が一、道路に埋設されている管が
破裂したりした際の修復工事の費用
が誰負担なのかまで確認して
おかないと将来的に困った
事になります。
③道路自体の管理が必要になる。
道路が陥没していた為に通行人が
転んで怪我をした等、一見関係の
なさそうな事まで管理責任を
問われる可能性が高いです。
事故の内容によって異なって
参りますが、私道所有者は事故の
損害賠償責任を負うこともあります。
（民法７１７条）
８．まとめ
マイホームを計画する際の
土地の選び方ですが、まずは
生命を脅かす恐れのある土地は
避けましょう。
その土地がどれだけ安くても
その他の要望にどれだけ合致
してても、やっぱり命が大切です。
①～③は絶対ダメというより、
しっかり対策をとって欲しいです。
ハザードマップは全国の情報を
見れるサイトがありましたので、
こちらに貼っておきます。
引用：ハザードマップポータルサイトより
また、将来に渡って気にしないと
いけないようなリスクも避けるべき
かと思います。
境界問題は法務局や土地家屋調査士に
依頼して解決する事は出来ても、
一度揉めると一生仲良くはなれません。
境界問題で揉めると本当に苦痛です。
最後に書きましたが、
私道の管理責任についても
かなり大きなリスクとなりますので、
私道である場合の責任の範囲について
購入前に明確にしておく必要があります。
特に第三者が絡んでくると、
あとで知らなかったは通常しません。
今回は失敗しそうな土地について
書いてみました。
とはいえ、土地探しは専門的な事が
多く、自分で探すのも難しいし、
土地を売る事が目的の不動産会社さんに
全面的にお任せするのも不安です。
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