建て替えとか親の土地がある方以外の方は
まず土地から探す人が多いと思います。
家はモデルハウスとかホームページとかで
好きなテイストや価格帯とかを聞いたり、
カタログを見たりして大体わかる事も
多いと思いますが、
土地はなかなか難しいです。
以前のブログの「家族会議の方法」
でも書きましたが、
家族の希望や要望を全部書き出してみて、
優先順位をつける事が大切です。
まず理解しておきたいのは
＜土地＞という商品は
この世の中に同じ土地は絶対ないという事。
家だったら〇〇ホームの△△シリーズの
□□タイプで建てようかななんて、
実際に同じ商品もありますが、
土地は全く同じものが無いのです。
また、建った後に横に住む方も絶対違うし、
その人と性格的に合うか合わないか
運も必要になってきます。
運の話をしても仕方ありませんので、
このブログを見てくれてる方は
皆さん運が良いと勝手に解釈して
私が思う土地の選び方を書いていきます。
１．優先順位をつける
家族の希望を全部書き出す事、
どんな希望が多いか書いてみますね。
他にもいっぱいあると思いますので、
それはご家族で話し合ってみて下さい。
一般的な事だと、
エリア的な事
・駅までの距離
・小学校までの距離
・中学校までの距離
・○○市内
・○○小学校区
・○○中学校区
・南向き
・前面道路が6m以上
・病院が近い
・コンビニ、スーパーが近い
環境的な事
・静かな場所
・田園風景
・便利な所
・海の近く
・海が見える
・見晴らしがいい
・日当たりが良い
・風通しが良い
・浸水しない
・地盤が固い
・平坦地
・水はけ
広さ（面積）
広さに関してはマイホーム総額にも
大きく影響してくる所ですので、
大体50坪以上とかという決め方をせずに、
どれくらいの広さの家を建てるのか？
駐車場は何台必要でどういう
駐車の仕方をするのか？
お庭はどれくらいの広さが必要で、
何に使うのか？
将来の利用方法まで含めてしっかり検討して
本当に必要な広さを専門家
（住宅会社さんや設計事務所さん）
と綿密な打合せが必要です。
２．土地価格の予算について
土地価格についても簡単に決められません。
①まずは総額の予算を把握し、
その中に土地代＋建物代＋外構工事代
＋諸費用＋＠（杭工事等）
がかかる事を考えた上で、
住宅会社さんが決まってるのであれば
その住宅会社さんにおおよその金額を
教えてもらい、土地の予算を決める。
②逆に不動産会社さんと進めた場合は
予算から土地代等をマイナスしていって、
残った費用が建物代となり、
その金額が住宅会社さん選びの指標になる。
マイホーム計画において、
土地と建物どちらを優先するかで探し方も
変わってくると思いますし、
どちらも優先すると予算を超えるコスト
になってしまって本末転倒となります。
３．土地の値段交渉について
土地代って値段交渉が出来るのかどうか。
地域性や人気度によっても
変わってくると思いますが、
一般的にお値段交渉は出来る事が多いです。
土地探しをどこに頼んだかにもよりますが、
上手に交渉してくれる営業を選びましょう。
私は住宅会社の営業として土地を探したり、
元付（売主さん側）の不動産会社さんと
交渉して金額を下げてもらう事が多いです。
交渉の仕方は色々ありますが、
ベテラン営業の方がそのあたりのテクニック
は詳しいかもしれません。
たまに近隣相場と比較してもかなり安い土地が
見つかったりする事もあります。
その時は値段交渉はせずにすぐに調査して、
決断するように促す事もあります。
近隣相場よりかなり安いのに、
欲を出して値段交渉なんてしてる間に
他で売れてしまうし、
先に購入申込書を受理してもらっていても、
値段交渉をしていたとしたら後から
そのままの金額で購入する人が現れたら
そちらに売られてしまう訳ですので、
値段交渉はした方が良いという事
ばかりではありません。買えなくなります。
冒頭書きましたが、
世の中に全く同じ土地は絶対にない
という事を考えると、どうしても欲しい
土地が見つかったら大至急調査、
検討した上で売られているお値段で購入する
という事も正しいご決断と言えます。
３．土地の神様
土地には神様がいると言われています。
だから、地鎮祭をされる方が多いです。
土地の神様に悪いので、
土地を見つけた時に
悪い所ばかりをチェックして、
あそこはあれが悪い、
これが悪いと難癖をつけるくらいなら
ただ、買わなければ良いです。
土地を見つけたら悪い所はもちろん
見てもらっていいと思いますが、
良い所もしっかり見てあげて下さい。
100％良い土地なんて
存在しないと思った方が良いです。
土地を購入するときは
今、売られている土地から購入するか、
将来売られるかもしれない土地を待つか、
今売ってない土地を売ってもらうように
交渉するかのいずれかです。
将来売られるかもしれない土地を待っても、
出てこない可能性もありますし、
今売ってない土地を無理やり交渉しても
相場より高い金額になる可能性もあります。
マイホーム計画の時期が今であれば、
今、売っている土地も良い所をしっかり見て、
検討する方が良いかと思います。
もしかしたら、計画をされているお客様と
その土地とのご縁かもしれません。
４．計画はプロがして、判断はお客様がする。
今売っている土地の気になる点（悪い所）
があった時には是非、建築会社さんに
相談してみてください。
簡単に解決策が出てくるかもしれません。
例えば
土地の形が悪い？
建物プランを配置、駐車場の位置を配置、
お庭の形や広さを確認すると
すごく良い土地と評価される事もあります。
日当たりが悪い？
建物プランを配置し、
何月の何時にどんな影がくるか等、
今の住宅会社さんだったら大体どこでも
ＣＧで作成してくれます。
本当に日当たりが悪いのかをチェックして
もらう事で問題が解決する事があります。
幹線道路沿い、線路沿いで騒音が気になる。
湿気がありそう。軟弱地盤。
色々と気になる点は出てくると思いますが、
担当してくれている建築会社さん、
不動産会社さんに解決策について
尋ねてみる事は大切だと思います。
その上で判断しないともったいないです。
ちなみに土地の形が悪いというのは、
悪い事ばかりではなく、
私は建築士としての、宅建士としての立場
から見ても良い事が結構あります。
確かに土地の形が悪いという事だけを見ると
「悪い事」のように見えますが、
その分、
近隣の土地よりかなりお安くなっていたり、
値段交渉がしやすかったりする事が多いです。
旗竿地なんかが良い例ですね。
形が悪い土地でも、きちんとプランして、
家、お庭、日当たり、駐車場を配置してみると
意外にとても良いプランが出来たりします。
土地の価格が安く、めちゃくちゃ良い計画が
出来るなんてメリットでしかないですよね。
本当にそういう土地も多いです。
ですので、土地の形状だけを見て、
形が悪いからと見送ったりせず、
必ず建築会社さんにも見せてみて下さい！
５．まとめ
① 土地は二つとして同じものはない。
② 100％ご希望に叶う土地はない。
③ 希望を書き出し、優先順位をつける。
④ 悪い所ばかり見るのではなく、
良い所も合わせてみる。
⑤ 土地の悪口を言わない、ただ買わない。
⑥ 判断はお客様だが、計画はプロに依頼する。
という事。土地探しに苦労して、
2年も3年も見つからないなんて方
がおられたら是非参考にしてみて下さい。
何年かかっても良い土地を探すんだ～って方
は全然ＯＫ！見つかるかどうかは別として、
それはそれで良いと思います。
私はお客様から
「良い土地があったら紹介して下さいね」
って言われる事が多いですが、
「良い土地」の定義が人によって違うのに
探せるわけがないって思ってます。
もちろん営業の方、
皆さん口には出しませんけど、
そう思ってる営業は多いと思います。
お客様にとって「良い土地」が何なのか、
上記を参考にして頂いて
突き詰めてみたら良いかと思います。
