家づくりブログなのに不動産投資
の記事というのも違和感がありますが、
そういうカテゴリーも作ったら
面白いかなって思いましたので、
新しいカテゴリーで不動産投資
について少し記事にしたいと思います。
今回の不動産投資は中古区分マンション
投資についてです。
比較的お安く、初心者向きな不動産投資
ですので、リスクを抑えてやってみたい。
または不動産投資の勉強をしたい
という方にはお勧めですので、
メリットとデメリットについて
書いていきますので、
ご参考にして下さればと思います。
１．区分所有マンション投資とは？
中古区分所有マンション投資とは
マンション1棟の内、一部屋を購入して
借主さんに貸して収益を得る事言います。
ワンルームから1LDK、2LDKと間取りに
よって購入金額も賃料も変わりますが、
中古ワンルームマンション投資ですと、
100万円台から投資が出来ますので、
比較的始めやすい不動産投資と言えます。
２．中古区分マンション投資のメリット5選
メリット１ 物件価格が安く投資初心者向き
ワンルームマンションだと100万円台からの
投資も可能ですし、ファミリータイプでも
1,000万円台からの投資が可能です。
安い分収入は少ないですが、不動産投資の
勉強として始められるのも一つの方法かと
思います。
最初の物件からローンを組みたくないと
思われる方も200万円のワンルームから
スタートすれば、低リスクで投資が出来ます。
粗利まわり10％ですと、
月1.7万円×12か月＝20.4万円（年間収入）
20.4万円÷200万円（投資額）＝約10％
という計算となります。
メリット２ リスクが低い
中古マンションですので、
すでに金額も安くなっています。
どんなに古くなっても資産がゼロには
なりませんので、最終的には売却する事
も出来ます。
簡単に計算すると200万円で買った
マンションを5年所有して売却したとしても
余程の事が無い限り半額にはなりませんので、
5年所有した後に売っても、
悪くても150万円、場合によっては
購入金額で売れる事もあります。
仮に購入金額で売れたら、それまでの
収入分から経費を引いた分が利益と
なります。
メリット３ 安定収入が見込める
立地やエリア、物件をきちんとチェックして
購入すると空室リスクも少なく、安定的な
収入が見込めます。
元々中古ですので、家賃の相場もわかるし、
入居実績もわかります。
購入時からある程度物件のキャッシュフロー
を判断する事が出来るというメリットが
あります。
メリット４ 修繕費が安くすむ
鉄筋コンクリート造のマンションは
共用部の修繕も計画的に行われています。
また、一戸建てと比べると面積も狭い為、
入退去の時のリフォーム費用も
比較的安くすみます。
綺麗に使っておられたら美装工事だけで
済む場合もあります。
鉄筋コンクリート造は木造と比較して
管理が楽とい面は大きなメリットと
いえるでしょう。
メリット５ リスク分散ができる！
1億円の中古マンション1棟を購入するか、
1,000万円の区分マンションを10棟
購入するか。
もちろん利回りやマンション自体の
築年数、グレード、立地、
いろんな違いはありますので、
簡単に比較は出来ませんが、
万が一、何か大きな問題が発生した場合、
いくつも物件があればお互いにカバー
し合う事が出来るようになります。
極端な話、1億円のマンションを月85万円で
賃貸に出しても利回り10％ですが、
空室になった瞬間、収入がゼロになります。
３．中古区分マンション投資のデメリット5選
中古区分マンションはいい事ばかりの
ようですが、それでもちゃんとリスクは
あります。どんなリスクがあるか記載
しておりますので、参考にどうぞ！
デメリット１ 大規模修繕工事のタイミング
中古区分マンションには修繕積立金が
とても少ない所もあります。
マンションの大規模修繕工事は
規模のもよりますが、数千万円という
費用がかかる事もあります。
修繕積立金の不足により、
手出しなんて事になると、
計画が大崩れする事にもなりますので、
購入する際、修繕積立金の積立額が
どうなっているのかも
チェックする必要があると言えます。
デメリット２ 購入した物件がボロボロだった
一般的に収益物件はオーナーチェンジと言って、
入居者様がいる状態で売買されるケースが
多く、中も見ない状況で購入する事もあります。
購入して1か月で退去、退去後見に行ったら
中がすごい事になっていた！！
なんてことも。
それは良くある事だと思いますので、
不動産会社さんに入居年数とかが記載してある
レントロールという記録を見せてもらったり、
内部を見た時期等を聞いてみる事も必要
かと思います。
デメリット３ 空室リスク
中古アパート投資と違い、1室だけの
区分マンション投資はその1室が空室に
なると収入がゼロとなってしまいます。
リスクを減らすなら、最初の1棟は現金で
頑張ってみて、2棟目からローンという
方法がおススメです。
また、空室リスクを少なくする為、
なるべく駅近くのマンションを選ぶ事を
おススメします。今はコロナ禍で民泊も
需要がありませんが、民泊禁止の所で
なければ駅近くですと民泊業者さんに
一括借り上げをしてもらう等といった
空室リスクの解決方法もあります。
デメリット４ 収益性が少ない
投資額も少ないので収益も少ないのは
仕方ありませんが、区分マンションの場合、
家賃からの引かれものが意外と多いです。
引かれものとは
・管理費 と ・修繕積立金 です。
200万円の投資で粗利回り10％の物件で、
家賃が1.7万円と簡単に計算しましたが、
そこから管理費、修繕積立金、管理料、
固定資産税と火災保険料を引いた金額が
手残りとなります。
仮に1.7万円から
・管理費5千円 ・修繕積立金3千円
・管理料（不動産会社さんへ）とか
をマイナスすると、実際は1万円も
残らない事もあります。
実際は粗利回り10％では購入出来ません。
（15％くらいは欲しい所です・・・）
デメリット５ 入退去スピードが速い
ワンルームマンションの場合ですが、
学生さんとか新社会人さんとかが多いので、
短大・専門学校は2年とか、大学でも4年、
新社会人も数年しか住まない事が多いです。
入退去のペースが速く、そのたびに
空室リスクやリフォーム費用がかかる事に
なりますので、それもリスクの一つです。
長く借りて頂く事を考えると、
ワンルームマンション投資より、
ファミリータイプの方が良いかもしれません。
いずれにしても条件の良い物件を
見極めないといけませんね！！
４．まとめ
今回は中古区分マンション投資について
書いてみました。どんな投資にも必ず
リスクはあります。
その中では比較的低リスクであると
いえます。低リスク、低リターンの
不動産投資ですので、投資初心者向きと
思います。
私個人も1件目は中古区分マンションでした。
10年近く住んでくれたので、10年間利益は
ありませんでしたが、資産が出来ました！
不動産投資をやってみたいなぁ～と
思われたら、中古区分マンション投資から
スタートしてみてはいかがでしょうか？
くれぐれも新築区分マンション投資には
気を付けて下さいね！！
