今回はサラリーマン大家でもある
ふくちゃんが持ってるマンション1室の
収支を公表します。
このマンションは購入してからもう
10年近くになります。初めて買った
投資用物件となります。
まずは物件の概要をご紹介します！
１．購入したマンションの概要
１．土地 福岡市東区（再開発エリア）
２．建物 RC造の2LDKマンション80㎡
３．購入金額1,000万円＋諸費用
４．家賃 8万円 駐車場無し
５．年間表面利回り 9.6％
です。年間表面利回り9.6％というと
なんか良さそうですが、分譲マンション
の1室ですので、管理費や修繕積立金が
高い！その事も踏まえてご紹介します！
２．不動産投資購入1件目のきっかけ
元々不動産投資には興味もありましたし、
10年前は物件も安かったという事もあり
良さそうな物件があったら見学に行ったり
していました。
この物件の出会いですが、
本当は不動産会社さんと他の物件
を見に行った帰りに、もう一つ
面白い物件がありますよ。と言われ
ついて行った物件です。
何が面白いのかというと、その物件は
道路収用の計画があるらしく、数年後
には収用されるかもしれないから
価値が上がる可能性もあるとの事で、
出口戦略を考えたら確かに面白い！
という事で購入を決めました。
ちなみに道路収用にかかると、
結構良いお値段が補償されますので、
購入金額以上で販売できて、更に
税金の控除もありますので、
思い切って買いました！
３．区分所有マンションのメリット・デメリット
【メリット】
区分所有マンションのメリットですが、
鉄筋コンクリートのマンションですので、
あんまり古くならないし、
ファミリー物件だと一度借り手が
付いたら長く住んで頂けますので、
お手間いらずです。
実際、私のマンションも最初に借りて
くれた方は8年も住んでくれて、その間
1度もメンテナンスを言われる事もなく
ただ、楽な8年でした！
【デメリット】
区分所有マンション1室のデメリットは
退去された瞬間から収入がゼロとなり、
管理費や修繕積立金、固定資産税、
火災保険料等が赤字となる事ですね！
実際に2021年4月末に退去され、
次の入居者が決まるまで4か月間が
毎月赤字、管理費・修繕積立金だけでも
毎月25,000円の手出し、固定資産税まで
考えると4か月で14万円の赤字でしたね！
8年分の原状回復費用も40万円くらい
かかりましたので、結構な出費でした。
別のアパート収入があったので、
不動産投資全体としては赤字とまでは
いきませんでしたが、区分所有投資は
退去されたら収入が無くなるというのが
一番のリスクではないかと思います！
４．マンションの年間収支を公開！
そろそろ年間収支を公開します！
今年は1年の内4か月空き家でしたので
この物件だけで考えると結構な赤字
となっております（＞＜）
【収入】
家賃収入＋礼金合計 907,000円
【支出】
①管理費・修繕積立金 300,000円
②管理手数料 40,000円
③固定資産税 約120,000円
④修繕・原状回復費 500,000円
⑤火災保険料 10,000円
⑥借入利息 192,000円
合計 1,162,000円
となり、
年間収入907,000円ー支出1,162,000円
＝△255,000円の実質赤字となりました。
減価償却費まで考えると50万以上の赤字。
今年は退去＆空室＆入居があったので
このような数字となりましたが、
実際は毎年少しのプラスとなってます。
５．まとめ
この物件は表面利回りこそ9.6％
ですが、実質利回りは6％前後で、
利回りだけで考えると購入する
物件でもないのかもしれませんが、
この物件を購入した目的が道路収用
による『出口戦略』でしたので、
損しないだけプラスと考えています。
実際、10年前に1,000万円で購入した
この物件を昨年査定してもらったら
2,000万円でも売れるという結果を
不動産会社さんから頂いています！
悩みましたが、道路収用を待とうと
思います！
（いつなるかわかりませんが、
宝くじよりは確率が高いのかなと
思って楽しみにしています！）
不動産投資を始めたいけど
失敗したら嫌だなっていう方、
一番大事なのは焦らない事です。
資料を取り寄せてみたり、
セミナーに参加してみたり、
色々と勉強して、ココだ！と
思った時に勇気を振り絞って
購入する事です。
失敗しないコツ
①絶対焦って購入しない
②営業マンの口車に乗らない
③信用出来る営業マンを見つける
④たくさん物件を見る
⑤ふくちゃんに相談してみる
資料請求をしてみたいという方は
こちらからどうぞ。
また、初めて不動産投資を検討の方は
一度セミナー等の参加もお勧めです。
まずは一歩踏み出してみましょう。
なんでもそうですけど、自分で考えるより
まずは色々なセミナーに参加してみて
それから考える事が大切です。
最近はオンラインセミナーとかも多いから
気軽に参加出来ますね！！
まずは資料請求が第一歩ですかね！（＾ー＾）
