中古アパート投資について書きます。
中古アパート経営といった方が
良いくらい戸数が増えます。
前回ご紹介した区分マンション投資、
中古戸建て投資はいずれも一戸から
スタート出来ますので、比較的、
投資額も少額から始められますが、
中古アパート投資となると、
戸数も増え、土地も広くなるので、
投資額が多くなります。
（定期借地権とかもありますが、初心者は
出口戦略も考えて所有権の方が良いと
私は思います。）
ちなみにふくちゃんファミリーも2棟の
中古アパート投資を行っています。
正直、メリット・デメリットも運・不運
な事もありますが、実際に体験した事も
含めて書いていこうと思います。
１．中古アパート投資とは
中古アパート投資はアパート投資を
行ってる人がそのアパート1棟を売り出し、
それを購入してアパート経営を行う事です。
新築アパートに比べ、購入費用がお安く、
利回りは高くなりますが、
修繕費、空室リスク等、
考慮して購入する必要があります。
また、駅から遠いとか、田舎の方で
不便とかそういう物件の方が利回りが
高かったりします。
そこまで単純ではありませんが、
高利回り≒高リスク となる事が多いです。
何の投資でもそうですが、ハイリターンな
商品はハイリスクが付いてくると考えて
良いでしょう。
２．中古アパート投資 メリット3選
中古アパート投資のメリットとしては
１．新築アパートに比べ投資額が少ない
新築アパートに比べて安く買えるという
メリットと、その分、利回りが良くなる
というメリットがあります。
古い物件、利便性が悪い物件は
特に高利回りで売ってますが、
その分、空室リスクが高くなります。
リノベが得意とか、外国人受入可とか
ペット可アパートにするとか。
色々な対策を立てて入居率を上げる
事に自信がある方は中古アパートは
おススメな不動産投資となります。
２．1回で数戸所有となる為、空室リスクを少なく出来る
アパート1棟で4戸とか6戸とかですので、
一気に収入がゼロになるという事も少なく
なります。銀行さんからの借入の場合、
最低でも返済が出来れば良い訳ですから、
戸建て投資や区分所有投資と比べると
返済分くらいは賄えると思います。
ちなみに、ふくちゃんファミリーの
アパートはファミリータイプ4室1棟と
単世帯1LDKタイプ6室1棟です。
ファミリータイプは購入した瞬間、
退去が3連発・・・。結構痛い出費
でしたが、不動産投資の勉強と思って
我慢しました・・・。
（本当は、泣きました( ﾉД`)ｼｸｼｸ…）
３．管理コストは自分で計画できる
区分マンションのように毎月の管理費が
決まっていたり、修繕積立金が毎月いくら
という事もありませんので、
手残りが多いです。
もちろん、その手残りを残しておかないと
後々必要な時に修繕費用が不足する事態に
なりかねませんが、自分で決める事が
出来るというのは大きいです。
将来の修繕コストを自分で考えながら
自分で積み立てをしていく。
経営の基本を学ぶ事が出来ます。
３．中古アパート投資 デメリット3選
逆に中古アパート投資のデメリットは
１．修繕リスクを考慮する必要がある
①大規模修繕リスク
大規模修繕リスクは主に外装です。
屋根の塗装、外壁の塗装や、防水工事
足場を組んで15年に1度程度行う必要が
あります。アパートの大きさも関係
しますが、数百万円単位の費用が発生
するかもしれません。
②入退去修繕リスク
入退去のたびに修繕コストが必要。
ワンルームのマンションよりも
2LDKや3LDKのアパートの方が
高くなるのは当たり前ですよね。
大体、20万円～30万円くらいの
費用は考えておかないといけません。
通常使用の経年劣化は貸主負担
ですので、敷金は変換しないと
いけない可能性が高いです・・・。
最近は敷金よりも礼金でもらう
ケースが多いみたいです。
２．融資が組みにくい
木造の法定耐用年数は22年、
一般的な鉄骨造でも27年、
鉄筋コンクリート造ですと47となります。
中古アパートの構造は木造か鉄骨造が多く
その為、古いアパートには銀行さんからの
融資が受けにくい傾向があります。
2,000万円の中古アパートを購入するのに
半分は自己資金でなんていう事もあります。
担保評価を計算されるからです。
もちろん全額融資を出してくれる所も
あります。信用金庫さんとか信用組合さん
とかは地域にもよりますが、比較的融通を
きかせてくれます。
金利は少し高くなりますが、
キャッシュフローが回るのであれば、
検討してみてもよろしいかと思います！
３．空室リスクが大きい
先ほどはメリットの所で書いた空室リスク
ですが、デメリットとしても考えられます。
あまりに古い中古アパートは購入時満室でも
退去後に入居される方がいなかったり、
家賃を大幅に下げないといけなかったり、
そういうリスクがあります。
修繕リスクとも関係してきますが、
近所にもっと綺麗なアパートがあって
同じ家賃だったらそちらに住みますよね？
そういう理論です。
借りる方も古くて汚いアパートには
住みたくないので、少しでも綺麗に
おしゃれに見えるように色々と
入居してもらう工夫をする事も大切です。
４．中古アパート投資失敗しない為に
不動産投資ならば同じことが言えると
思いますが、中古アパート投資もやはり
物件の見極めが一番大事です。
利回り等の収益性はもちろん、
物件の価値、土地の価値の見極め、
売る時にいくらになるか。
失敗しないように物件の価値を見る事
が大切です。ただ、不動産関係ではない
一般の会社員の投資家さんに見極めると
いう事も難しいので、アドバイスをして
くれる不動産会社さんの担当者さんと
仲良くなる等、信頼関係を築く事が
大切です。
不動産投資は価値や出口、入居しやすい立地
はわかっても、実際にはリスクがあるもの。
そのリスクを少しでも抑えられるように
勉強する必要があります。
５．青色申告の特別控除を受けるために
税務署に青色申告の届出を出して
事業として認められると、10万円の特別控除
を受けることができます。
更に不動産投資で事業性を認められれば、
55万円の特別控除も受けることができます。
目安として中古戸建てであれば5棟もしくは
アパート10室を所有していたら事業規模と
認められる可能性が高くなります。
また、配偶者に支払った給与を必要経費
として認めてもらう事も出来ます。
配偶者に給与を支払っているので、
家庭内に実質、支出は発生していませんが、
経費として計上する事ができるため、
その分所得が少なくなり、税金を抑える事が
出来ます。
６．まとめ と 裏技
実際にふくちゃんファミリーも
中古アパート投資を2棟10戸行ってますが、
それなりにリスクもあるものの、
実際は収支もプラスになっています。
一室空いても、その他の家賃でローン返済
も出来ますし、空室リスクも少なくなります。
最終的には土地として売却する事もでき、
出口戦略も取れます。
良い物件があればすぐに動けるように
銀行さんと相談しておく事も大切です。
デメリットでも書きましたが、
銀行ローンは通り難い為、アパート投資を
行いたいと思われる方は少しでも頭金を
預金しておく事も必要です。
裏技と書きましたが、少しでも修繕リスクを
抑える事出来る裏技です。
それはプロパンガスやさんとの契約です。
メンテナンス契約といいますが、
①給湯器の修理、交換を無料で行ってくれる
②エアコン1台の修理、交換も同様に
③洗面台やトイレも同様に修理してくれる
①②はどこのガスやさんも行って
くれる会社が多いです。
③は結構交渉しないといけませんね！
ちなみに、ご入居者様にもメリットが
あるように、ガス料金も安くしてくれる
ように交渉しないといけません！！
以上です！
今回は中古アパート投資について
記事を書きました。
何か質問、お問い合わせがあったら
遠慮なく、ブログの「お問い合わせ」から
メールを頂けたらご返事致します。
