プロフィールにも書きましたが、
マイホーム計画で一番大きな失敗といえば、
資金計画の失敗です。
資金計画で失敗すると、
支払いが苦しいだけならまだマシで、
最悪、家族の幸せの為に建てたマイホーム
を手放す事になります。
・支払いが苦しいから、
趣味が出来ない・・・
・支払いが苦しいから、
外食も出来ない・・・
・支払いが苦しいから、
旅行も行けない・・・
こんな事になると本末転倒。
家族が幸せになっていませんね。
何千万円もする買い物だからこそ、
きちんとした資金計画をして、
金銭感覚を正常にして
進めていかないといけないのです。
１．予算の決め方
私が営業をしていて、
お客様に「予算はおいくらですか」
とお尋ねしたら、
大体「3,000万円以内かな～」とか
「4,000万円以内かな～」とか言われます。
なぜそのご予算ですか？
とお尋ねしたら、友人や同じ会社の人が
それくらいで買ったと言ったからとか、
なんとなくとか、言われる方が多いです。
予算の考え方には色々ありますが、
一般的には 借入額＋自己資金（贈与含む）＝資金計画の総額（予算）
となります。
わかりやすく自己資金はゼロと
仮定してお話しします。
特に気を付けないといけないのは、
間違っても
借入限度額が予算ではないという事
借入限度額とは銀行が住宅ローンとして
貸してくれる上限金額です。
例えば
https://www.flat35.com/simulation/simu_03_2.html#keisan_kekka
フラット35のローンシミュレーション
引用 住宅金融支援機構
年収400万円、金利1％、35年返済、
元利均等払いで計算すると、
なんと4,132万円の借入が可能です。
この数字が借入限度額です。
ちなみに年収400万円の方が
4,132万円を借りたら月々約11.7万円
の支払いになります。
とてもムリ～って思われた方は正常です。
ですが、
ボーナス返済を含めて計算すると、
月々約8.2円、ボーナス時約21.1万円
となり、
なんか手が届きそうな感じがした方
もおられたのではないでしょうか？
もちろん節約を頑張って、
お支払いが出来ない訳ではありませんが、7
35年間支払っていくのはなかなか大変
だと思います。
予算は借入限度額ではなく、
35年間ムリなく支払っていける
金額がいくらかを考えて
算出する事が大切です。
https://www.flat35.com/simulation/simu_02.html
毎月の返済可能額から借入可能額を算出
引用 住宅金融支援機構
こちらから算出してみましょう。
年収から考えるのも必要ですが、
家族構成や年齢、月に使うお金が
違うのに年収だけで算出するのは危険です。
無理ない資金計画になるように
毎月いくらだったらムリなく払えるか。
または繰り上げ返済をして、
早めに返していけるのかを考えましょう。
２．かかる費用について
おおよその予算が決まったら
かかる費用を見てみましょう。
土地から購入する人と仮定してお話します。
それではどんな費用がかかるのか書き出してみます。
- 土地関係費用・・・土地代金、仲介手数料、所有権移転登記費用等
- 建築工事費用・・・建物代金、カーテン・証明・エアコン等、オプション等
- 外構工事費用・・・造成工事、外構工事、造園工事等
- 消費税・・・10％、上記に含んでいるか確認する事
- 登記費用、税金、水道加入金等・・・約100万円（50万円以下の時もある）
- 住宅ローン費用・・・銀行によって異なるが約10万円～100万円必要な事もある
- その他（引っ越し費用、家具・家電の費用）
何がどこまで入っているか
住宅会社さんにしっかり確認する事
が大切です。
契約した後に「え～入っていなかったの？」って
ならないようにしないと大変です。
契約後に出てきそうな大きな費用として
気を付けるべきものが杭工事費用です
家が傾かないように地面に打ち込むもの
ですが、契約後に地盤調査を
行って発覚する事もあります。
本当は契約前に調査を行っておきたい所
ですが、土地の権利の関係もあり、
どうしても契約後になる可能性があります。
仕方ないとはいえ、
高額請求をされないように事前に
建築会社さんと相談しておくことが
大切です。
契約後に杭工事代の見積もりをみて
びっくりする事もあると思います。
会社によってはそこで利益を上げる所
もあると思いますので、
おおよその目安を書いておきます。
木造30坪2階建ての家、
基礎15坪程度の家ですと、
地盤改良工事で約20万円～50万円
柱状改良工事で約50万円～80万円
鋼管杭工事で約80万円～120万円
支持層が無くて摩擦杭とかのエリアですと
概算でも金額は出しにくいのですが、
そういうエリアかどうかは建築会社さんに
聞けば大体教えてくれます。
上記金額は、深さ、本数によって
違います。あくまでも目安ですので
参考程度にして下さいね。
３．まとめ
資金計画は全部でいくらかかるか
明確にする杭工事まで含めて
総額いくらなのか
そして、自分たちが３５年ムリなく
支払う事が出来る金額がいくらなのか
を算出して照らし合わせる事が大切です。
どうしても、あのハウスメーカーさんで
建てたい～でも支払いが苦しい～
という場合は自己資金を準備する
といった計画が必要になります。
幸せな家族の暮らしを実現する為に、
マイホーム計画において最も大事な資金計画
＆返済計画をしっかり立てましょう。
ファイナンシャルプランナーさん等に
お金を払って正しい資金計画を算出して
もらう事もお勧めします。
ちなみに、住宅営業マンの皆さん、
こんなに大事な資金計画をお客様に
任される立場でしたら、ＦＰ技能士の資格
（勉強）は必須だと思って下さいね！！
